ORANGE COUNTY, California (NV) – Mùa mua nhà mùa Xuân năm nay ở Mỹ bắt đầu chậm chạp, tuy nhiên không phải mọi nơi đều như vậy.
Theo báo The Wall Street Journal, người mua vẫn đang cạnh tranh giành nhà để mua tại khu vực Đông Bắc và Trung Tây, nơi nguồn cung ứng mới bị hạn chế và những căn nhà hấp dẫn có thể thu hút đông đảo người xem.
Trái lại, giá nhà ở một số khu vực miền Nam đang chững lại hoặc suy giảm. Tuy giá bắt đầu giảm, người mua vẫn khó có khả năng mua được nhà ở những nơi như Texas và Florida, sau khi giá nhà tăng vọt trong thời kỳ bùng nổ nhà ở thời đại dịch.
Trong giai đoạn đó, các công ty xây dựng đã xây nhà ồ ạt tại những khu vực này, và giờ đây nhiều người đang “ôm” hàng tồn kho sau khi lãi suất vay mua nhà tăng gấp đôi và làn sóng di cư đến các tiểu bang này chậm lại.
Nhìn chung, thị trường nhà ở Mỹ hiện hoạt động kém sôi động hơn nhiều so với vài năm trước, khi lãi suất thế chấp còn thấp và xu hướng làm việc từ xa cho phép người dân chuyển xa khỏi nơi làm việc. Chỉ có hơn 4 triệu căn nhà sẵn có được bán ra vào năm ngoái, giảm khoảng 1/3 so với hơn 6 triệu căn được bán vào năm 2021.
Các kinh tế gia cho rằng tình trạng giao dịch chậm sẽ còn tiếp diễn, đặc biệt nếu lãi suất thế chấp giữ ở mức cao hiện tại. Nhiều người có ý định mua nhà đang đứng ngoài cuộc vì giá nhà cao, lãi suất thế chấp gần 7% và chi phí thuế địa ốc cũng như bảo hiểm nhà ở tăng.
Tuy nhiên, đối với những người mua vẫn đang tìm nhà, khả năng thương lượng với người bán hay tìm được món hời còn tùy thuộc rất nhiều vào khu vực họ đang mua.
Khác biệt quan trọng nhất giữa Bridgeport, Connecticut và Cape Coral, Florida hiện nay là nguồn cung ứng nhà bán. Các thị trường có mức tồn kho cao đang ghi nhận giá nhà giảm, hoặc dễ bị giảm giá nếu nhu cầu từ người mua yếu đi.
Tổng quan về tình hình tại các vùng khác nhau trên toàn quốc, và nguyên nhân.
Tầm quan trọng của tồn kho
Thị trường nhà ở đang chia thành hai nhóm: những nơi có nguồn cung nhà bán cao hơn mức trước đại dịch, và những nơi vẫn đang thiếu hụt nhà một cách bất thường.
Biểu đồ bên dưới cho thấy mối quan hệ giữa tồn kho và giá cả. Kích thước mỗi vòng tròn thể hiện số lượng nhà đăng bán trong Tháng Tư, theo dữ liệu từ Realtor.com.
Các thị trường lớn ở Đông Bắc và Trung Tây, cùng một số khu vực miền Nam và miền Tây là các khu vực đô thị có nguồn cung thấp hơn mức trước đại dịch và giá đang tăng.
Và các khu đô thị có tồn kho cao hơn mức trước đại dịch và giá đang giảm, phần lớn nằm ở miền Nam.
Trên bình diện quốc gia, nguồn cung nhà bán vẫn thấp hơn khoảng 16% so với mức trước đại dịch, theo Realtor.com. Lý do là nhiều chủ nhà đã khóa được mức lãi suất thế chấp thấp vài năm trước, nên không muốn bán để phải vay lại với chi phí cao hơn.
Xây dựng nhà mới cũng đóng vai trò lớn. Các công ty xây dựng hoạt động ít hơn ở Đông Bắc và Trung Tây vì tốc độ tăng dân số ở đó thấp. Trong giai đoạn đại dịch khi nhà biệt lập được xây ồ ạt, phần lớn mức tăng nguồn cung nhà xây mới đến từ các khu vực khác của Mỹ.
Di cư về miền Nam
Trong thời kỳ đại dịch khi nhu cầu mua nhà tăng vọt, nhiều người Mỹ đã chuyển về miền Nam. Họ muốn có chi phí sinh hoạt thấp hơn, thời tiết ấm áp hơn hoặc ít bị giới hạn bởi các quy định phòng dịch so với các vùng khác. Nhiều người cũng có công việc mới tại những thị trường đang phát triển nhanh này.
Từ năm 2020 đến 2024, dân số miền Nam tăng 5.1%, với Florida và Texas là hai tiểu bang được hưởng lợi nhiều nhất từ sự tăng trưởng dân số, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số.
Các công ty xây dựng xây nhà mới một cách ồ ạt. Giá nhà mới tăng cao khi người mua chuyển đến từ các thị trường ven biển đắt đỏ có khả năng mua nhà và trả tiền mặt.
Tuy nhiên, làn sóng di cư về miền Nam đã chậm lại kể từ đỉnh điểm của giai đoạn bùng nổ mua nhà trong đại dịch, do giá ở các thị trường này đã trở nên đắt đỏ hơn và một số công ty chấm dứt chính sách cho làm việc từ xa. Lãi suất vay mua nhà cao và giá nhà cao cũng khiến nhiều người mua rời khỏi thị trường. Hệ quả là một số thị trường ở Texas và Florida hiện đang dư thừa nhà mới, dẫn đến giá giảm.
Kẹt cứng ở miền Tây
Các thị trường miền Tây có tỷ lệ chủ nhà vay được lãi suất thấp cao nhất. Ở California, khoảng 2/3 chủ nhà có lãi suất vay dưới 4%. Điều này khiến nhiều người không muốn chuyển đi, dù họ muốn đổi sang nhà lớn hơn hay nhỏ hơn.
Nhưng một số người bán không thể tiếp tục chờ, đặc biệt nếu họ gặp biến cố lớn như có em bé, chuyển việc hoặc ly hôn buộc phải chuyển nhà. Nguồn cung ứng nhà bán tại các thị trường này đang tăng và có thể còn tăng nữa nếu lãi suất thế chấp giảm.
Một tín hiệu cho thấy điều gì đang xảy ra ở miền Tây là ngày càng nhiều người bán tại đây đưa ra nhượng bộ cho người mua. Đây là dấu hiệu cho thấy dù giá vẫn đang tăng, nhưng người mua có nhiều lợi thế thương lượng hơn so với trước.
Tại Seattle, chẳng hạn, 71% người bán nhà đã phải đưa ra một hình thức nhượng bộ nào đó trong quý đầu năm nay, tăng từ 36% so với cùng kỳ năm trước, theo Redfin.
Tỷ lệ nhượng bộ cao cho thấy khoảng cách lớn giữa người bán và người mua trong quá trình thương lượng. Nếu nhu cầu ở các thị trường này yếu đi, có thể sẽ có thêm nhiều người bán buộc phải hạ giá để chốt giao dịch. (Ng.Tr) [kn]
