(San Francisco Chronicle) – Việc nhà tại Bay Area bán cao hơn giá chào bán đã diễn ra từ lâu. Nhưng tại một số nơi, khoảng cách giữa giá niêm yết và số tiền người mua thực trả đang ngày càng nới rộng.
Tại San Francisco, nhà được bán trong Tháng Hai với mức cao hơn gần 10% so với giá chào, theo dữ liệu từ công ty môi giới địa ốc Redfin. Điều này đồng nghĩa một căn nhà niêm yết $1.5 triệu thường chốt ở mức cao hơn khoảng $150,000 – con số này đã vượt mức tiền trả trước khi vay mua nhà tại nhiều nơi trên nước Mỹ.
Tỷ lệ giá bán so với giá chào bán tại San Francisco đạt mức cao nhất trong các tháng Hai kể từ năm 2022. Dữ liệu của Redfin cho thấy vào năm 2025, giá bán cuối cùng cao hơn giá niêm yết khoảng 6%. Đây cũng là mức cao thứ hai trong các thành phố thuộc Bay Area có ít nhất 30 giao dịch nhà trong tháng. Dù người bán tại San Francisco thường đặt giá thấp để kích thích đấu giá – còn gọi là chiến lược “giá mồi” – nhưng các địa ốc viên cho rằng diễn biến hiện nay không chỉ là yếu tố tiếp thị.
Theo địa ốc viên Arrian Binnings ở San Francisco, dữ liệu cho thấy một số địa ốc có thể đang định giá quá thấp, do chưa bắt kịp mức cầu đang quay trở lại rất nhanh, đặc biệt ở phân khúc nhà cao cấp.
“Thị trường thay đổi quá nhanh khiến các mô hình định giá dựa trên giao dịch gần đây bị thấp hơn thực tế,” Binnings, thuộc Christie’s International Real Estate, cho biết. “Đây không còn là ‘giá mồi,’ mà là thị trường đang vượt xa mọi kỳ vọng.”
Làn sóng startup trí tuệ nhân tạo (AI) tại San Francisco đã kéo theo nhu cầu mua nhà tăng mạnh. Điều này mang lại lợi thế cho người bán, thậm chí có người trì hoãn rao bán nhà để chờ thị trường nóng hơn. Tuy nhiên, phần lớn hộ gia đình không đủ khả năng tham gia các cuộc đấu giá với mức giá và lãi suất vay mua nhà cao hiện tại.
Ví dụ, một căn nhà tại khu Parkside được niêm yết hơn $1 triệu – mức mà một hộ gia đình điển hình tại San Francisco còn có thể chi trả. Nhưng cuối cùng, căn nhà được bán cao hơn gần $700,000 so với giá chào bán.
San Francisco không phải là nơi duy nhất ghi nhận mức chênh lệch lớn. Berkeley cũng có khoảng cách cao nhất, lên đến gần 20%. Một phần là do chiến lược “giá mồi” tại các thành phố ở East Bay như Berkeley và Oakland vốn đã tạo khoảng cách lớn giữa giá chào bán và giá bán thực trong thời gian dài.
Tuy nhiên gần đây, tỷ lệ tại San Francisco đã vượt Oakland. Tại San Jose, tỷ lệ này giảm so với năm trước, lần đầu thấp hơn San Francisco trong các tháng Hai kể từ năm 2020.
Các địa ốc viên có quan điểm khác nhau về mức độ nóng lên của thị trường Berkeley. Emma Morris, địa ốc viên ở Red Oak Realty, cho rằng khoảng cách giá lớn chủ yếu đến từ chiến lược “giá mồi” hơn là thị trường tăng nhiệt. Bà cho biết mô hình này hoạt động rất hiệu quả cho người bán, đến mức nếu không áp dụng thì giá bán thường thấp hơn.
“Đây gần như đã trở thành một vòng lặp mà chúng tôi chưa thể thay đổi,” Morris nói.
Trong khi đó, Daniel Stea, một địa ốc viên ở Berkeley, tin rằng mức độ cạnh tranh đang gia tăng rõ rệt. Ông dẫn chứng một giao dịch tại khu Elmwood: một căn nhà được mô tả là “dang dở” và cần làm lại móng mới, được niêm yết dưới $1.7 triệu nhưng bán vượt $2 triệu.
“Tôi không nói toàn bộ là bởi nhóm người làm trong lĩnh vực AI, nhưng phần lớn đến từ đó,” Stea cho biết.
Tuy vậy, Binnings nhấn mạnh thị trường San Francisco có thể tăng nhanh rồi hạ cũng nhanh, kéo giá bán trở lại gần mức giá chào. Morris cũng cho biết số lượng đề nghị mua tại Berkeley trong năm nay đang giảm, dù những đề nghị xuất hiện vẫn rất cạnh tranh trong bối cảnh xung đột diễn ra ở Iran và bất ổn toàn cầu.
“Chúng ta chưa biết liệu xu hướng này kéo dài bao lâu,” Binnings nói. “Có thể chỉ là một giai đoạn tăng nóng trong ngắn hạn, thay vì một sự thay đổi mang tính dài hạn.” (Ng.Tr)[kn]
