SACRAMENTO, California (NV) – Để đối phó với tình trạng thiếu nhà, California đang cân nhắc tham gia vào một lĩnh vực mới, đó là bảo hiểm xây dựng cho nhà được xây trước trong nhà máy (factory-built housing) rồi dùng xe tải chở đến nơi nào đó và ráp vào.
Theo báo mạng CalMatters hôm Thứ Ba, 31 Tháng Ba, Dân Biểu Buffy Wicks của California cùng một liên đoàn các nhà lập pháp lưỡng đảng giới thiệu một số dự luật để giúp xây nhà ít tốn kém hơn, nhất là nhà được làm trong nhà máy.

Xây nhà trong nhà máy rồi chở đến nơi khác có một số lợi ích: Xây nhanh hơn, môi trường làm việc an toàn hơn, và ít tốn kém hơn. Điều đó sẽ giúp tạo ra nhà ở giá rẻ dễ hơn.
Tuy đã qua mấy thập niên đầy kỳ vọng, những hứa hẹn đó chưa bao giờ thành công. Những người ủng hộ xây nhà trong nhà máy chỉ trích các rào cản về quy định và tài chánh ảnh hưởng đến sản xuất hàng loạt.
Sáu dự luật mới có mục đích giúp ngành công nghiệp này vượt qua các rào cản đó, trong đó có AB 2166, bảo đảm tiền bảo hiểm cho những công ty phát triển địa ốc và những người cho vay muốn vào lĩnh vực xây nhà trong nhà máy.
California sẽ giữ vai trò tái bảo hiểm, cung cấp tiền vào những thời điểm xây dựng đang bị kẹt, và đó là một biện pháp mà tiểu bang chưa thực hiện bao giờ để giảm giá nhà.
Ông Tyler Puller, một nhà nghiên cứu về nhà ở của đại học UC Berkeley, là người hỗ trợ kỹ thuật cho Dân Biểu Wicks và các nhà lập pháp trong các dự luật. Ông cho biết đây là lần đầu tiên thấy tiểu bang soạn thảo các dự luật như vậy. Ông còn nói đó là những dự luật không có giới hạn và phức tạp về kỹ thuật nhất.
Xây dựng là một ngành có nhiều rủi ro như các công ty phát triển hết tiền, chi phí tốn kém hơn dự đoán, bị kiện, và các dự án thất bại. Vì vậy, những dự luật của tiểu bang sẽ hỗ trợ tài chánh cho tất cả những người trong các dự án xây dựng, từ người cho vay đến các nhà đầu tư, rồi đến cả những nhà thầu nhỏ.
Một trong những cách hỗ trợ quan trọng nhất là trái phiếu bảo đảm, một thỏa thuận tài chánh với công ty bảo hiểm. Công ty phát triển chỉ cần trả phí trước để bảo đảm được nhận bảo hiểm nếu gặp trục trặc.
Ông Michael Merle, giám đốc phát triển kinh doanh của Autovol, nhà máy xây nhà ở Idaho, cho biết một dự án có trái phiếu bảo vệ làm các nhà phát triển và người cho vay an tâm vì họ không phải mất tiền nếu dự án thất bại ở bất cứ giai đoạn nào.
Tùy theo dự án và hợp đồng như thế nào, các nhà máy sẽ trả từ 0.75% đến 3% tổng chi phí của dự án. Với một nhà máy thực hiện một dự án chung cư lớn, tỉ lệ nhỏ đó có thể lên đến mấy trăm ngàn đô la.
Tuy nhiên, ngành xây dựng thường bị kẹt vào một vòng quay khiến họ không thể có trái phiếu bảo vệ các dự án.
Vòng quay thường bắt đầu bằng việc công ty phát triển hoặc người cho vay dè chừng với một dự án nhà xây trong nhà máy do một công ty mới phụ trách, vì họ từng thất bại, và điều đó bắt nhà máy phải có trái phiếu. Nhà máy có thể mua được trái phiếu nếu chứng minh họ từng thành công, nhưng rốt cuộc không mua được vì công ty phát triển và người cho vay dè chừng với dự án. Không có trái phiếu có nghĩa là nhà máy không làm ăn được, dẫn đến thất bại.
Dự luật của Dân Biểu Wicks và Dân Biểu Juan Carrillo sẽ bắt tiểu bang cung cấp bảo hiểm cho các công ty bảo hiểm. Nếu một dự án thất bại và cần phải sử dụng trái phiếu, tiểu bang sẽ trả một phần tiền.
Mục đích của tiểu bang là muốn các dự luật sẽ làm các công ty bảo hiểm bán bảo hiểm thoải mái hơn, các công ty phát triển ký hợp đồng với nhà máy thoải mái hơn, giúp các nhà máy có công việc ổn định và sẽ gia tăng sản xuất, giảm giá, và cuối cùng giữ được những lời hứa của nhà sản xuất hàng loạt.
Tuy California chưa giữ một vai trò như vậy bao giờ, nhưng ý tưởng này phù hợp với nhiều chính sách của tiểu bang và liên bang.
Một câu hỏi mà nhiều người đặt ra là tiền mặt có tốt hơn trái phiếu cho ngành xây dựng hay không. Các nhà lập pháp cho biết trái phiếu có mục đích giúp tiểu bang hỗ trợ những người đầu tư xây nhà trước trong nhà máy trong khi ngành công nghiệp đó gầy dựng danh tiếng, và đó là một vấn đề có thể giải quyết ở thị trường tư nhân.
Nếu mọi thứ không gặp trở ngại, các công ty bảo hiểm tư nhân sẽ bán bảo hiểm cho nhà máy, còn các công ty phát triển và người cho vay không cần có thêm bảo hiểm từ tiểu bang nữa. (TL) [đ.d.]

































