ORANGE COUNTY, California (NV) – Chủ nhà trên khắp nước Mỹ đã chứng kiến giá trị địa ốc của họ tăng vọt trong suốt thập niên qua, và xu hướng này chỉ ngày càng tăng nhanh kể từ năm 2020.
Theo tạp chí Fortune, điều này khiến giới trẻ ngày càng khó mua được nhà, và vấn đề càng trở nên nghiêm trọng hơn do Quốc Hội chưa điều chỉnh một luật thuế đã lỗi thời, khiến nhiều người lớn tuổi không muốn bán nhà và làm nguồn cung ứng nhà mới trên thị trường bị hạn chế.

Để hiểu rõ vấn đề, hãy quay về thời điểm năm 1997. Đó là khi Quốc Hội ban hành quy định miễn thuế lợi tức vốn (capital gains tax) lên đến $500,000 cho các cặp vợ chồng. Quy định này cho phép các cặp vợ chồng bán nhà với mức giá cao hơn giá mua ban đầu mà không phải trả thuế cho phần lợi nhuận lên đến mức miễn trừ này, miễn là họ đã sống trong căn nhà đó ít nhất hai trong năm năm gần nhất.
Đây là một lợi ích rất đáng giá. Tuy nhiên, vấn đề là trong khi giá nhà đã tăng đáng kể trong suốt 28 năm qua, và lạm phát cũng tăng cao, thì mức miễn trừ thuế đó vẫn không thay đổi. Điều này khiến khoản miễn thuế ngày càng kém giá trị hơn, đặc biệt tại các thị trường đắt đỏ như California, Florida và New York.
Hệ quả là ngày càng nhiều người phải nộp thuế: Gần 8% số nhà bán ở Mỹ trong năm 2023 vượt qua ngưỡng miễn thuế lợi tức vốn $500,000 dành cho các cặp vợ chồng so với chỉ 3% vào năm 2019, theo một báo cáo năm 2024 từ công ty dữ liệu địa ốc CoreLogic.
Ngay sau khi luật thuế năm 1997 được ban hành, vào đầu những năm 2000, chỉ có khoảng 38,000 căn nhà mỗi năm, tương đương 1.3% tổng số nhà bán, vượt mức miễn thuế.
Đó là một phần của bộ luật thuế đã “lỗi thời” và cần được điều chỉnh, theo ông Ken DeLeon, người sáng lập công ty địa ốc DeLeon Realty. Ông cho rằng luật thuế hiện hành đang làm giảm nguồn cung ứng nhà ở và tổn hại đến giấc mơ sở hữu nhà của người Mỹ.
Điều đó là bởi vì nó khiến những người lớn tuổi giữ lại căn nhà của họ lâu hơn họ muốn, đặc biệt là các cặp vợ chồng hưởng lợi từ quy định “stepped-up basis.” Theo quy định này, khi một người trong cặp vợ chồng qua đời, người còn lại có thể thừa hưởng căn nhà và giá trị căn nhà được “điều chỉnh lên” theo giá trị thị trường tại thời điểm người phối ngẫu qua đời, thay vì theo giá mua gốc. Điều này giúp tránh được một phần lớn thuế lợi tức trong tương lai.
Do phải đối mặt với khoản thuế khổng lồ nếu bán căn nhà đã sở hữu nhiều năm, nhiều người chọn cách ở lại và chỉ bán sau khi được hưởng quyền lợi từ stepped-up basis.
“Bạn gần như bị mắc kẹt, căn nhà gia đình trở thành một kiểu nhà tù,” ông nói, và cho biết đây không phải là cách tích cực để nghĩ về việc giữ hay bán nhà.
Thuế tiểu bang cũng là vấn đề
Một phần khác của vấn đề, theo ông DeLeon, là nhiều người có thể phải đóng thuế lợi tức cấp tiểu bang bên cạnh thuế liên bang sau khi bán nhà, tổng cộng có thể lên đến hơn 30%. Dù điều đó có nghĩa họ đã bán nhà với giá cao, họ có thể không chuẩn bị tinh thần để trả khoản thuế lớn như vậy, ông nói. Tùy vào giá bán, số thuế phải đóng có thể vượt quá $1 triệu.
Ông DeLeon cho rằng mức miễn trừ nên được điều chỉnh theo lạm phát, một vấn đề dễ khắc phục hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng thiếu hụt nhà ở toàn quốc. Việc này sẽ không giải quyết được hoàn toàn tình trạng thiếu nguồn cung, nhưng có thể giúp nhiều căn nhà được đưa ra thị trường hơn, đặc biệt tại các khu vực như San Francisco.
“Tình trạng này thật sự rất không hiệu quả,” ông nói. “Các gia đình trẻ không có đủ nguồn cung nhà như họ mong muốn, trong khi người cao tuổi không thể tận hưởng giai đoạn cuối đời vì họ giàu tài sản nhưng thiếu tiền mặt, và cũng không thể khai thác tài sản đó.”
Tại California, nhiều luật khác làm tình hình tệ hơn
Ở California, tình trạng còn tệ hơn do nhiều luật khác vô tình làm trầm trọng thêm vấn đề. Chẳng hạn như, luật Proposition 13 giới hạn mức tăng thuế tài sản cho các chủ nhà lâu năm, càng khiến họ không có động lực để bán.
Tất cả những yếu tố này tạo nên một vòng luẩn quẩn tiêu cực, ông DeLeon nói. Vì thuế lợi tức cao, nhiều người chọn không bán, khiến nguồn cung ứng giảm. Trong khi đó, nhu cầu vẫn còn rất lớn, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa, làm tăng khoản thuế lợi tức tiềm năng, và lại càng khiến người ta không muốn bán.
“Thế hệ cha mẹ chúng ta có thể chỉ là may mắn vì mua đúng chỗ vào đúng lúc và giá trị tài sản tăng mạnh,” ông nói. “Nhưng, chúng ta lại đang phạt những người như vậy một cách vô lý.” (Ng.Tr) [kn]


























