ORANGE COUNTY, California (NV) – Nhiều người vẫn lo rủi ro lớn nhất của thị trường nhà ở năm 2026 là một cuộc khủng hoảng trên diện rộng giống năm 2008, khi nhiều ngàn tỉ đô la giá trị nhà bị quét khỏi thị trường.
Tuy nhiên, dữ liệu mới từ Realtor.com và công ty dữ liệu địa ốc ATTOM cho thấy mối nguy hiện nay khác hơn. Đó là, rủi ro thị trường địa ốc chỉ tập trung ở một số quận hạt, nơi tình trạng siết nhà, thất nghiệp và áp lực chi trả kéo dài cùng lúc gia tăng, theo The Street.
ATTOM vừa công bố báo cáo rủi ro nhà ở cấp quận hạt cho quí đầu năm 2026. Báo cáo này nêu rõ nhiều thị trường nhà ở mong manh nhất hiện tập trung tại Florida, California, Illinois và New Jersey.
ATTOM xếp hạng 580 quận hạt theo bốn tiêu chí: hoạt động siết nhà, triển vọng mua nhà, tỉ lệ khoản vay mua nhà cao hơn giá trị căn nhà, và tỉ lệ thất nghiệp tại địa phương.
Trong 50 quận hạt bị đánh giá có rủi ro cao nhất, Florida có 12 quận, California có 9 quận, còn Illinois và New Jersey mỗi nơi có 5 quận. Charlotte County ở Florida, Butte County ở California và Charles County ở Maryland đứng đầu bảng xếp hạng rủi ro, được tổng hợp trong quý đầu của năm 2026
Các quận hạt này có hai điểm chung đáng chú ý: tỉ lệ thất nghiệp trên 5% và tỉ lệ siết nhà thuộc nhóm cao nhất nước Mỹ. Ông Rob Barber, tổng giám đốc ATTOM, nói với Realtor.com rằng rủi ro lớn nhất vẫn nằm ở những quận hạt có số người thất nghiệp cao và hoạt động siết nhà nhiều. Ông cũng cho biết giá nhà chỉ giảm nhẹ so với mức kỷ lục của năm ngoái.
Theo báo cáo mới nhất của ATTOM về hoạt động siết nhà, 118,727 căn nhà ghi nhận ít nhất một hồ sơ siết nhà trong quí đầu năm 2026. Con số này tăng 6% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái.
Số vụ bắt đầu thủ tục siết nhà tăng 20%, lên 82,631 căn. Số nhà bị ngân hàng thu hồi tăng 45%, lên 14,020 căn. Dù vậy, tổng số hồ sơ siết nhà hiện vẫn thấp hơn rất xa so với thời kỳ khủng hoảng siết nhà sau năm 2008.
Các nhà phân tích cho rằng mức tăng hiện nay chủ yếu đến từ áp lực tài chính đè lên chủ nhà, gồm lãi suất vay mua nhà, tiền bảo hiểm, thuế địa ốc và chi phí sinh hoạt. Đây không phải là kiểu rủi ro bắt nguồn từ sai sót có tính hệ thống trong hoạt động cho vay như trước khủng hoảng 2008.
Trên toàn quốc, cứ 1,211 căn nhà thì có một căn có hồ sơ xiết nhà trong quí đầu năm. Indiana, South Carolina và Florida là ba tiểu bang có tỉ lệ này cao nhất.
Bà Hannah Jones, kinh tế gia cao cấp của Realtor.com, nói với Newsweek rằng thị trường nhà ở vẫn chịu sức ép từ ba lực cản lớn.
Thứ nhất là “hiệu ứng khóa chặt.” Nhiều chủ nhà từng vay mua nhà với lãi suất thấp trong thời đại dịch không muốn bán, vì nếu mua căn khác, họ phải vay mới với lãi suất cao hơn nhiều. Điều này khiến nguồn cung nhà rao bán tiếp tục bị hạn chế.
Theo Freddie Mac, lãi suất vay mua nhà cố định kỳ hạn 30 năm ở mức trung bình 6.48% trong tuần đầu Tháng Sáu. Mức này thấp hơn 6.85% của cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn cao hơn nhiều so với thời điểm trước đại dịch.
Thứ hai là khoảng cách khả năng chi trả. Bà Jones nói căn nhà điển hình vẫn nằm ngoài tầm với của nhiều hộ gia đình có thu nhập trung vị (median), đặc biệt tại các vùng ven biển và một số đô thị vùng Sun Belt, nơi giá nhà tăng mạnh trong thời đại dịch. Áp lực này buộc một số thị trường từng quá nóng phải điều chỉnh giá.
Thứ ba là hoạt động xây dựng nhà mới vẫn chậm. Số nhà xây mới chưa đủ bù đắp tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài từ sau khủng hoảng tài chính năm 2008.
ATTOM cho biết giá bán nhà trung vị (median) trên toàn quốc trong quý đầu năm 2026 là $360,000. Trong khi đó, các chi phí chính để sở hữu nhà chiếm 30.3% tiền lương.
Quận hạt có khả năng chi trả yếu nhất là Kings County ở New York, nơi chi phí sở hữu nhà tương đương 108.6% thu nhập hằng năm của một hộ gia đình điển hình tại địa phương. Santa Cruz County và Marin County ở California đứng sau, với chi phí sở hữu nhà lần lượt chiếm 97.1% và 91.1% tiền lương địa phương.
Ngoài ra, 3.2% số nhà trong toàn quốc bị xếp vào nhóm âm vốn chủ sở hữu nghiêm trọng. Điều này có nghĩa là số dư nợ vay mua nhà cao hơn giá trị thị trường ước tính của căn nhà ít nhất 25%.
Louisiana chiếm nhiều vị trí trong nhóm này. Đáng chú ý, Ouachita Parish có 17.4% nhà thuộc diện âm vốn chủ sở hữu nghiêm trọng, còn Calcasieu Parish có 17.1%.
Ngược lại, các quận hạt ít rủi ro nhất tập trung nhiều ở Tennessee, Virginia, Wisconsin và Michigan. Chittenden County ở Vermont, Rutherford County ở Tennessee và Arlington County ở Virginia có điểm an toàn cao nhất.
Nhà ở những nơi này không nhất thiết rẻ hơn. Tuy nhiên, thất nghiệp, siết nhà và các khoản vay cao hơn giá trị căn nhà đều thấp hơn nhiều nơi khác, giúp chủ nhà có lớp đệm tài chính tốt hơn.
Nhìn chung, dữ liệu từ ATTOM và Realtor.com cho thấy sức khỏe thị trường nhà ở hiện phụ thuộc rất lớn vào điều kiện địa phương. Các chỉ báo ở cấp quận hạt cho thấy bức tranh thực tế rõ hơn bất cứ con số thống kê đơn lẻ nào ở cấp quốc gia. (Ng.Tr) [T.C.]
