“Liệu bạn có mất quyền tự do phát biểu chỉ vì bạn là người thuê nhà hay không?”

“Câu trả lời là không. Bất cứ sự kỳ thị nào cản trở quyền tự do phát biểu, căn cứ vào sự kiện bạn có làm chủ bất động sản hay không, là một sự phủ nhận những quyền thuộc về tất cả mọi người.”

Ðó là những gì mà nghị sĩ tiểu bang California, bà Christine Kehoe, nói trong khi bênh vực dự luật của bà, Senate Bill 337, trong một phiên họp mới đây của cơ quan lập pháp California. Mục tiêu của dự luật SB 337 là không cho các chủ đất cấm người thuê của họ dựng các dấu hiệu chính trị trên bất động sản mà họ thuê mướn.

Không có gì vô lý khi có người hỏi: “Chúng ta có cần một dự luật như vậy hay không? Không phải là những người thuê cũng có những quyền theo Tu Chính Án Thứ Nhất giống như những người khác hay sao? Dù sao, họ không thể bị cấm đoán trong việc hành xử những quyền đó, đúng không?”

Vấn đề hơi phức tạp hơn là người ta nghĩ. Chắc chắn đó không phải là một luận cứ hiển nhiên về Tu Chính Án Thứ Nhất. Trong các phân tích dự luật của cả Thượng Viện lẫn Hạ Viện tiểu bang, người ta ghi nhận rằng Tu Chính Án Thứ Nhất cấm chính phủ hạn chế tự do ngôn luận. Do đó không có thành phố, quận hạt, tiểu bang nào, và ngay cả chính quyền liên bang có thể ban hành các luật lệ như vậy. Nhưng điều không rõ rệt là các cơ sở tư – chẳng hạn như một hiệp hội chủ nhà – hoặc các cá nhân – chẳng hạn như một chủ đất – có bị Tu Chính Án Thứ Nhất cấm giới hạn quyền tự do phát biểu của người khác hay không. Ðiều đó đòi hỏi thêm luật lệ.

Cũng vì vậy mà cơ quan lập pháp California trước đây đã ban hành các quy định ấn định rằng các tài liệu chi phối (như các giao kèo, điều kiện và giới hạn, thường được gọi là CC&R) của một cộng đồng có lợi ích chung (thí dụ các khu condominiums) không thể cấm các chủ nhà trong việc dựng “các tấm bảng không có tính cách thương mại, các bích chương, cờ, hoặc biểu ngữ trên hoặc trong các bất động sản cá nhân của họ, ngoại trừ với lý do bảo vệ sức khỏe hoặc an toàn công cộng hoặc nếu việc dựng bảng sẽ vi phạm luật lệ địa phương, tiểu bang, hoặc liên bang”. Và, cũng như quyền tự do phát biểu được luật pháp công nhận là có những giới hạn (như la “cháy” trong rạp hát), luật lệ California cho phép giới hạn về cỡ và vật liệu của những dấu hiệu như vậy.

California cũng có luật lệ đặc biệt quy định rằng các khu nhà lưu động không thể cấm các chủ nhà trưng bày các tấm bảng chính trị – và cũng phải chịu các giới hạn đặc biệt.

Nhưng, cho tới năm nay, không có luật lệ nào đặc biệt đề cập tới khả năng của những người thuê được trưng bày những bảng như vậy.

Khi dự luật SB 337 được giới thiệu vào lúc đầu, nó có một tầm mức rộng rãi hơn so với phiên bản cuối cùng được chấp thuận. Tương tự như luật lệ về những khu phát triển có lợi ích chung, nó sẽ dành cho những người thuê quyền được trưng bày các tấm bảng không có tính cách thương mại. Tuy nhiên, sau những tu chính, dự luật chỉ đề cập tới các dấu hiệu chính trị. Với tư cách một người thuê, theo đạo luật, người ta có thể dựng một tấm bảng kêu gọi bầu cho một ứng cử viên thuộc đảng Xanh, nhưng không được dựng một tấm bảng khuyến khích việc tiêu thụ bông cải xanh (broccoli).

SB 337 cũng chứa những hạn chế khác. Các tấm bảng không thể lớn quá sáu feet vuông, cũng không thể vi phạm bất cứ luật lệ nào, hoặc, nếu trong một khu phát triển có lợi ích chung, không thể vi phạm bất cứ quy định hợp pháp nào.

Cuối cùng, các tấm bảng được che chở bởi SB 337 bị chi phối bởi các giới hạn về thời gian như được ấn định bởi luật lệ địa phương, hoặc không quá 90 ngày trước và 15 ngày sau cuộc bầu cử hoặc biểu quyết. Bạn không thể dựng một tấm bảng vào Tháng Giêng để vận động một kết quả chính trị trong cuộc bầu cử vào Tháng Mười Một.

Ai là những người có thể chống đối SB 337? Những người chống đối gồm có Hiệp Hội Ðịa Ốc California, Hiệp Hội Chung Cư California, và nhiều hiệp hội chung cư địa phương. Một trong số những luận cứ mà họ đưa ra là “chủ nhân các bất động sản cho thuê và những người quản lý phải có quyền uyển chuyển không bị giới hạn trong việc phán đoán những gì có thể hoặc không thể là hành vi thích hợp của một người cư ngụ nếu nó có thể ảnh hưởng tới sự yên tĩnh của các cư dân khác trong khu nhà thuê.” Không cần có óc tưởng tượng mới nghĩ ra được vài dấu hiệu chính trị có thể thực sự đưa tới bất hòa trong một khu chung cư.

Dù sao, dự luật SB 337 đã được cả Thượng Viện và Hạ Viện tiểu bang thông qua và được vị thống đốc ký ban hành vào ngày 30 Tháng Chín, 2011. Các ảnh hưởng của nó chắc chắn sẽ được thấy trong năm 2012. (n.n.)

Theo một bạch thư vừa được công bố bởi Hội Ðồng Thống Ðốc các Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang (Board of Governors hay Federal Reserve Board), việc ổn định hóa và tái lập sự lành mạnh của thị trường nhà đất là điều thiết yếu cho sự hồi phục kinh tế rộng lớn hơn.

Nhiều trong số các vấn đề và khuyến cáo được phác họa trong tài liệu ủng hộ các nguyên tắc chính được thiết lập bởi Hiệp Hội Ðịa Ốc Toàn Quốc (NAR) để giúp hồi sinh kỹ nghệ địa ốc và nền kinh tế.

Bạch thư, có tựa là “The U.S. Housing Market: Current Conditions and Policy Considerations,” kêu gọi gia tăng việc cho vay đối với những người mua nhà có tín dụng xứng đáng và có thêm những vụ điều chỉnh tiền vay, tái tài trợ thế chấp, và những vụ short sales (bán dưới mức nợ) để giảm bớt số nhà bị tịch thu đang gia tăng và giúp ổn định hóa và tạo sinh lực cho kỹ nghệ nhà đất, một biện pháp đã được NAR khuyến cáo từ lâu để giúp thúc đẩy sự hồi phục của thị trường địa ốc.

“Với tư cách cơ sở tranh đấu hàng đầu cho quyền sở hữu nhà và các vấn đề nhà ở trong nước, NAR biết rằng một sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường nhà đất là điều then chốt cho sức mạnh kinh tế của đất nước trong tương lai,” theo lời chủ tịch của NAR, ông Moe Veissi, người cũng là chủ nhân của công ty môi giới Veissi & Associates Inc., ở Miami, Florida. “Tạo dễ dàng hơn cho việc vay tiền mua nhà đối với những người mua nhà đủ điều kiện và những nhà đầu tư và theo đuổi những vụ điều chỉnh tiền vay và short sales một cách tích cực là điều cần thiết để giúp tạo sinh lực cho thị trường nhà đất và thúc đẩy sự hồi phục kinh tế.”

Tiếp theo sự suy sụp của thị trường địa ốc, việc vay tiền mua nhà trở nên khó khăn quá đáng. Theo cuốn tiểu sử hội viên năm 2011 của NAR, 34% các địa ốc viên báo cáo rằng yếu tố quan trọng nhất trong việc hạn chế khả năng mua nhà của các khách hàng của họ là sự khó khăn trong việc vay tiền mua nhà. Trong khi NAR ủng hộ các tiêu chuẩn bảo hiểm mạnh và có trách nhiệm, những hạn chế tín dụng chặt chẽ một cách không cần thiết đang làm cho nhiều người mua nhà đủ điều kiện không mua được nhà, điều có thể giúp thu hút kho tồn đọng dư thừa về những căn nhà đang ở trong tiến trình xiết nhà.

“Những người tiêu thụ có tín dụng xứng đáng tiếp tục gặp khó khăn trong việc nhận được sự tài trợ hợp với túi tiền mặc dù họ chứng tỏ có đủ khả năng thanh toán hàng tháng,” ông Veissi nói. “Mở rộng các cơ hội tài trợ cho những người mua đủ điều kiện có thể giúp giảm bớt con số bất động sản bị túng quẫn, giảm thiểu hậu quả xấu mà những căn nhà đó gây ra cho các thị trường địa phương, và tái lập sinh lực của các thị trường địa ốc và các khu dân cư.”

Ðể ngăn ngừa số nhà bị xiết tăng thêm, NAR cũng thúc giục các nhà tài trợ hãy có những biện pháp mạnh bạo hơn để điều chỉnh các món vay và giúp các gia đình gặp khó khăn ở lại những căn nhà của họ. Việc giảm bớt đáng kể những khoản thanh toán hàng tháng sẽ giúp có thêm các gia đình tiếp tục trả nợ thế chấp và cho phép họ ở lại căn nhà của họ, giảm bớt ảnh hưởng của những vụ xiết nhà đối với giá nhà tại địa phương.

Ðối với các chủ nhà không thể đáp ứng các bổn phận trả nợ thế chấp nhà của họ, NAR đã thúc giục các nhà tài trợ và các cơ sở phục vụ việc vay tiền hãy nhanh chóng chấp thuận những đề nghị short sale hợp lý để những người này có thể tránh bị xiết nhà. Thủ tục short sale có thể mất nhiều thời giờ và không hiệu quả, và nhiều người mua nhà cuối cùng bước ra khỏi vụ mua bán.

“Những vụ điều chỉnh tiền vay và short sales giúp ổn định hóa trị giá nhà và các khu dân cư, và giới hạn những mất mát gây ra cho những nhà tài trợ, chính phủ liên bang và người đóng thuế, là điều tốt cho tất cả mọi người,” ông Veissi nói.

Tài liệu của Quỹ Dự Trữ Liên Bang cũng đề cập tới việc biến những bất động sản bị tịch thu thành những nhà cho thuê hợp với túi tiền.

Mặt khác, NAR bày tỏ lo ngại về đề nghị bán hàng loạt những bất động sản bị túng quẫn và tin rằng cần phải thực hiện mọi nỗ lực để gia tăng khả năng tiền mặt cho người tiêu thụ và các nhà đầu tư nhỏ, bởi vì những vụ bán hàng loạt có thể sẽ gây ra những mất mát lớn lao hơn cho người đóng thuế và có một hậu quả tiêu cực hơn đối với trị giá nhà. (n.n.)

Ngô Ðồng

Nếu người viết bài này nhớ không lầm, đầu năm 2011, người ta đã tiên đoán thị trường địa ốc bắt đầu leo dốc từ cuối năm.

Quả thật, bản phúc trình hàng tháng của Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ nói số lượng nhà bán được trên thị trường cả hai tháng 11 và 12 cũng đều khá hơn những tháng trước đó. Nhưng hơi oái oăm ở chỗ nhà bán được nhiều hơn nhưng giá bán lại sụt giảm.

Số lượng nhà bán được không bù lại được cho sự thua thiệt tiền bạc đối với những ai có nhà đem ra bán trên thị trường. Bây giờ, một số kinh tế gia cho rằng thị trường nhà cửa sẽ còn chập chạp leo dốc, thậm chí lan sang năm 2013 chứ năm nay chưa hoàn toàn khá nổi.

“Ðịa ốc năm 2012 sẽ không lên giá ở phần lớn các khu vực thị trường Hoa Kỳ.” Jed Kolko, kinh tế gia trưởng của Trulia.com, công ty tiếp thị địa ốc trên Internet phát biểu trên trang nhà của họ. “Thêm nữa, giá nhà vẫn chỉ là một khía cạnh mà thị trường địa ốc khắp nơi đang đối diện”.

Trong khi đó, một đại công ty khác cũng sống bằng tiếp thị nhà trên Internet là Zillow thì đưa ra một bản phúc trình nói năm 2011, vì trị giá nhà giảm xuống, giới chủ nhà trên cả nước đã mất đi (trên giấy) một tài sản tổng cộng tới $681 tỉ đô la. Dù sao, nhờ mức độ mất giá chậm lại, cũng đỡ hơn năm 2010 với tổng trị giá bất động sản mất đi tới $1.1 ngàn tỉ đô la.

Nhờ có thêm nhiều việc làm mới mà số người thất nghiệp trên cả nước từ 9.6% đã tụt xuống còn 8.5% trong tháng cuối năm 2011. Tình trạng thị trường địa ốc lên xuống theo tình trạng việc làm của mọi người. Thông thường, mùa lễ Tết có thêm những việc làm tạm thời nhưng nếu thị trường vẫn trụ lại được, thị trường nhà cửa có cơ hội dựa thế để vượt dốc. Tỉ lệ thất nghiệp giảm xuống đáng kể nhưng vẫn còn rất cao chứ chưa có gì để mừng rỡ.

Trong khi đó, thị trường địa ốc hiện còn có nhiều lực cản rất khó biến mất một sớm một chiều.

Theo ý kiến kinh tế gia của Zillow, số lượng nhà bán trên thị trường còn quá nhiều trong khi lượng người mua thì rất ít, rất khó để tiêu thụ một số lượng nhà tồn đọng khá lớn trong đoản kỳ. Rồi niềm tin vào nền kinh tế của giới tiêu thụ cũng rất dè dặt. Nạn thất nghiệm coi vậy vẫn nghiêm trọng, trị giá nhà thì giảm sút. Tất cả những yếu tố này đè lên thị trường địa ốc. Theo ý kiến của Stan Humphey, kinh tế gia trưởng của Zillow, may ra thì cuối năm 2012, thị trường địa ốc cả nước nói chung mới hy vọng ngoi lên được, hoặc lại phải đợi đến năm 2013.

Công ty CoreLogic chuyên cung cấp dữ liệu khảo cứu các thị trường địa ốc thì nhắc nhở rằng hiện vẫn đang có khoảng 1.6 triệu ngôi nhà đang là “hàng tồn kho trong bóng tối” (shadow inventory). Từ “shadow inventory” được giới chuyên gia kinh tế gọi tên cho những căn nhà đã bị ngân hàng chủ nợ xiết nợ rồi nhưng chưa tung ra thị trường ngay mà chỉ bơm từ từ vì sợ khủng hoảng.

Ðây là một trong những lý do khiến giá nhà trên thị trường khó có thể leo thang nổi.

“Nhà bị xiết nợ bán lại trên thị trường thúc đẩy người chủ có nhà đem ra bán phải bán nới giá hơn mới hy vọng. Ðó là tác động gây bất ổn định cho giá nhà”, theo ý kiến của ông Nicolas Retsinas, giáo sư về địa ốc ở Ðại Học Harvard. Thêm nữa vấn đề bán lại nhà bị ngân hàng xiết nợ cũng còn chậm chạp vì một số biến cố pháp lý liên quan tới vấn đề xiết nợ như ký hồ sơ không đúng luật bị tiết lộ hồi năm ngoái, các vụ kiện, v.v.

Hồi tháng 11 năm 2011, Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ cho hay số lượng nhà bán được trên thị trường gia tăng 1.6% so với tháng 10 nhưng nếu so với một năm trước thì đã gia tăng được tới 9.8%.

Dù sao, con số nhà bán thêm được vẫn được coi là những con số khiêm tốn so với thời kỳ trước khi xảy ra khủng hoảng. Khi số lượng nhà do chủ bán lại vẫn khiêm tốn, điều này cũng có nghĩa là thị trường nhà xây mới cũng bị ảnh hưởng lây. Một số chuyên gia kinh tế tin rằng khi có một số lượng hàng tồn kho rất nhiều chưa bán nổi, đấy chính cái gốc của vấn đề.

Mặt khác, người ta vẫn kêu ca về sự khó khăn khi vay tiền mua nhà hay tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà. Dù lãi suất cực thấp nhưng số người muốn vay tiền bị từ chối với tỉ lệ khá cao.

Theo kinh tế gia Kolko nhận xét, mặc dù thị trường địa ốc có những trở lực, người ta vẫn còn một ít hy vọng. Trong đoản kỳ, rất nhiều khu chung cư đang được xây cất, tạo việc làm cho giới thợ cũng như nhiều chủ nhà đã bỏ tiền ra tân trang nhà cửa thay vì bán nhà vì không muốn bán với giá quá thấp.

Những ai đang thuê nhà thì người ta sẽ dành dụm tiền bạc để sau này, cơ hội thuận tiện sẽ mua chứ giấc mơ làm chủ một căn nhà vẫn là giấc mộng lớn của phần lớn những ai sống trên đất nước này.

Theo Kolko, một vài khu vực như California, Texas và Ðông Bắc Hoa Kỳ có thể phục hồi sớm hơn những khu vực khác. Hoặc là nhờ nền kinh tế phát triển khá hơn, hoặc thị trường địa ốc vốn không bị mất giá nặng như những vùng khác. Nhờ vậy mà người ta có thể nhìn đến năm 2013 với nhiều hy vọng hơn.