SACRAMENTO, California (NV) – Khi các nhà lập pháp California thông qua luật giới hạn tiền thuê (rent cap) hồi năm 2019 để bảo vệ người thuê nhà không bị tăng giá quá mức, họ đã miễn trừ hàng trăm nghìn căn hộ dành riêng cho những người nghèo nhất tiểu bang, báo mạng CalMatters viết ngày 11 Tháng Mười Hai.

Giới hạn tiền thuê nhà của California không áp dụng cho nhà của người nghèo (low-income housing), nơi có quy định riêng. Và vì lạm phát, một số người thuê bị tăng tiền nhà rất cao.

Thông thường, nhà ở dành cho người nghèo thường được xây dựng bằng trợ cấp của chính phủ và bị áp đặt giới hạn tiền thuê đối với các nhà xây dựng cũng như chủ nhà. Một số đã được các cơ quan địa phương quản lý hoặc giám sát.

Nhưng California còn có hơn 350,000 đơn vị nhà ở cho người nghèo do tư nhân làm chủ được xây dựng với sự trợ giúp của các khoản tín dụng thuế liên bang (federal tax credit), được miễn giới hạn tiền thuê của tiểu bang. Tiền nhà của những người thuê tại một số căn hộ này đã bị tăng vọt mặc dù họ là những người được luật pháp bảo vệ.

Đạo luật bảo vệ người thuê nhà (Tenant Protection Act) hồi năm 2019 cho phép chủ nhà tăng tiền nhà tối đa là 10%, và chỉ một lần mỗi năm.

Luật này nhằm bảo đảm ổn định cho người thuê nhà.

Ông Miguel Contreras, thợ cơ khí 53 tuổi, đã bị sốc khi bị chủ nhà báo tin giá thuê sẽ tăng từ $1,828 lên $2,138, tăng 17%.

Căn hộ hai phòng ngủ ở San Jose nơi ông sống, có giới hạn tiền thuê nhưng lại không bị giới hạn của tiểu bang hoặc địa phương về tốc độ tăng giá thuê.

Ông Contreras đã sống trong căn hộ này hơn hai thập kỷ và suốt thời gian này, ông chỉ bị tăng tiền thuê khoảng $50/năm. Nhưng hai năm qua, mức tăng đã cao hơn.

Theo giấy tờ mà ông chia sẻ với CalMatters, khi đợt tăng mới nhất bắt đầu vào Tháng Bảy vừa qua, ông Contreras bị tăng hơn 25% so với 13 tháng trước đó. Ông nói: “Tiền thuê nhà ngốn hơn một nửa tiền lương hàng tháng của tôi.” Ông phải làm thêm vào Chủ nhật, không được đi nhà thờ với gia đình.

“Thật khó để sống trong căn hộ này, nơi được cho là có giá cả phải chăng,” ông Contreras nói. “Nhưng cũng khó mà dọn đi vì nhà ở San Jose rất đắt.”

Với sự giúp đỡ của Mạng Lưới Giúp Đỡ Người Thuê Nhà (Regional Tenant Organizing Network), ông Contreras và cư dân của một số khu cho người nghèo khác thuộc sở hữu của cùng một công ty đã lái xe đến văn phòng chủ nhà ở Newport Beach để phản đối việc tăng tiền thuê, cùng nhiều khiếu nại khác.

Công ty KDF Communities có bảy tòa nhà chung cư ở San Jose và 40 tòa nhà khắp California đã đóng cửa văn phòng và gửi email từ chối gặp những người thuê nhà, ông James Huỳnh, phát ngôn viên của tổ chức giúp người thuê nhà, cho biết.

Bà Mayra Peterson, giám đốc điều hành KDF, từ chối bình luận khi CalMatters liên lạc.

Mối quan tâm về giới hạn tiền thuê

Không phải tất cả những người thuê nhà trên thị trường tư nhân đều được luật giới hạn tiền thuê nhà của tiểu bang bảo vệ.

Để giảm bớt lo ngại rằng các quy định sẽ gây gánh nặng cho chủ nhà lẻ hoặc gia đình nhỏ, các nhà lập pháp đã đưa ra các miễn trừ đối với nhà dành cho một gia đình và các chung cư chỉ có hai căn nếu chủ nhà sống ở một căn.

Nhà ở giá phải chăng nhận được bất kỳ hình thức tài trợ nào của chính phủ để cung cấp chỗ ở cho người nghèo cũng được miễn.

“Chúng tôi nghĩ là, nếu chủ nhà đã bị hạn chế tăng tiền thuê thì việc làm phức tạp thêm là không nên. Đây là một đạo luật đã được đàm phán kỹ lưỡng,” ông David Chiu, cựu dân biểu California, tác giả Đạo Luật 2019 và hiện là luật sư của thành phố San Francisco, nói.

Việc miễn trừ đối với các căn hộ được tài trợ đã gây ra một cuộc tranh luận chính sách thầm lặng nhưng phức tạp về việc có nên điều chỉnh thêm tiền thuê hay không.

Những yếu tố gồm lạm phát, chi phí bảo hiểm tăng, và nhiều người không thể trả tiền thuê nhà trong đại dịch COVID-19 dẫn đến mức tăng giá thuê ở khu nhà ở dành cho người nghèo trong hai năm qua, những người ủng hộ người thuê nhà cũng như các tổ chức bất lợi nhuận cho biết.

Trong nhiều trường hợp, nhà ở giá rẻ (affordable housing) phải tuân theo các hạn chế của liên bang về tiền thuê nhà bằng cách giúp người thuê không bị tính phí hơn 30% thu nhập. Nhưng tại các đơn vị được tài trợ bằng tín dụng thuế, các hạn chế về tiền thuê nhà không gắn liền với thu nhập cá nhân của người thuê nhà mà gắn với thu nhập trung vị của địa phương, một con số được Bộ Phát Triển Gia Cư Hoa Kỳ (HUD) tính toán hàng năm.

Ông Marcos Segura, luật sư của nhóm National Housing Law Project có trụ sở tại California, cho biết ở những khu vực giàu có hoặc thời kỳ lạm phát cao, chẳng hạn như hai năm qua khi thu nhập trung bình tăng lên, điều đó có thể nâng “giới hạn ấn định tiền thuê nhà” (rent ceiling) cao hơn.

Và khi không áp dụng giới hạn tiền thuê nhà của tiểu bang hoặc địa phương, thì có một số giới hạn khác đối với tiền thuê các nhà ở giá rẻ này. Miễn là tiền thuê vẫn ở dưới mức “rent ceiling” của liên bang.

Do đó, theo luật, giá thuê có thể tăng theo bất kỳ tỉ lệ phần trăm nào và tùy theo quyết định của chủ nhà và bao nhiêu lần trong năm.

Tuy nhiên, những người ủng hộ đã cố gắng quản lý giá thuê chặt chẽ hơn nữa về nhà ở cho người nghèo cho rằng giải pháp này sẽ không đơn giản.

Các nhóm chống nghèo đói, năm nay, đã ủng hộ Dự Luật 846, vốn sẽ áp đặt hạn chế tiền thuê nhà. Dự luật này gặp khó khăn từ đầu phiên họp vì những lo ngại, chủ yếu được các nhà xây dựng nhà ở giá rẻ bất lợi nhuận (nonprofit affordable housing developers) nêu ra, rằng việc giới hạn mức “rent ceiling” sẽ khiến họ khó có thể duy trì tài sản của mình.

Bà Marina Wiant, phó chủ tịch phụ trách các vấn đề chính phủ của Hiệp Hội Nhà California, đại diện cho cả các nhà xây dựng nhà ở giá rẻ bất lợi nhuận và có lợi nhuận, cho biết chủ sở hữu bất động sản đôi khi cần tăng tiền thuê để trang trải chi phí vận hành và sửa chữa.

Bà Wiant cho biết, sự phát triển gần đây về thu nhập mức trung vị sau nhiều năm trì trệ vì các chủ nhà ở giá rẻ có thể tăng tiền thuê rất ít hoặc không tăng chút nào.

Theo bà, nhiều người thuê nhà dành cho người nghèo không thể trả tiền nhà trong thời kỳ đại dịch, khiến các nhà phát triển mất lợi nhuận, rơi vào tình thế khó khăn tài chính. Năm ngoái, công ty kế toán Novogradac công bố một báo cáo cho thấy chi phí vận hành của các đơn vị được tín dụng thuế (tax credit-funded unit) ở California đã tăng 26% từ năm 2018 đến năm 2021 trong khi thu nhập cho thuê chỉ tăng 11%.

Chúng tôi thực sự đang cố gắng tìm cách giúp cư dân khỏi bị tăng tiền nhà quá nhiều một lúc,” bà Wiant nói. “Mà đồng thời không gây khó khăn cho chủ nhân vì không thể tăng tiền thuê theo các quy định hiện có. Và thực sự rất khó để đưa ra luật giải quyết vấn đề này.”

Những người ủng hộ người thuê nhà muốn đưa dự luật trở lại vào năm tới, nhưng cho biết họ thông cảm với những lo ngại.

“Chúng tôi không có quyền lợi trong việc các nhà phát triển nhà ở giá rẻ không thể duy trì khả năng tài chính cho tài sản của họ,” bà Anya Lawler, người ủng hộ một trong những người soạn thảo dự luật,nói.

Chín tiểu bang khác, bao gồm New Jersey, Wisconsin, Montana, và Oregon, áp dụng mức “rent ceiling” tiền thuê đối với các căn hộ được tài trợ bằng tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp. Một số giới hạn tăng lên một lần mỗi năm. Những người khác giới hạn mức tăng hàng năm ở mức 5%.

Nỗ lực của địa phương

Một số nhà hoạt động đang thúc đẩy các hạn chế tại địa phương.

Tại Antioch, nhóm Liên Minh Người Thuê Nhà trao quyền cho cộng đồng vào năm ngoái đã thành công trong việc thúc đẩy hội đồng thành phố thông qua sắc lệnh hạn chế mức tăng giá thuê và bao gồm nhà ở cho người nghèo.

Các căn hộ tín dụng thuế hiện cũng được bao gồm trong giới hạn tiền thuê tại địa phương ở Richmond, Fairfax, và Oakland.

Trong tháng này, liên minh đang đệ trình các biện pháp bỏ phiếu cho cuộc bầu cử Tháng Mười Một, 2024 tại bốn thành phố khác trong vùng Bay Area là Redwood, Larkspur, Pittsburg, và San Pablo. (ĐG) [đ.d.]