(Realtor.com) – Ngay cả dưới thời đại dịch COVID-19, cung cách lướt qua những quảng cáo online cũng không thay đổi hoàn toàn. Dĩ nhiên, có rất nhiều điều cần nhấn mạnh về những đặc điểm mới như những cuộc viếng thăm căn nhà bằng hình ảnh, nhưng một trang quảng cáo có thể vẫn cho thấy mọi đặc điểm mà bạn thường thấy: Những thứ như giá mỗi foot vuông, căn nhà được xây dựng năm nào, và, dĩ nhiên, số ngày trên thị trường.

Đối với những người mua, số ngày bất động sản nằm trên thị trường, hay DOM (Days On Market), là một con số quan trọng. Trước trận đại dịch, một căn nhà nằm trên thị trường quá 30 ngày thường được coi như bị ế ẩm. Nhưng trong thời đại dịch chưa từng thấy mà chúng ta đang trải qua, DOM có còn quan trọng như trước đây không?

Về mặt lịch sử, số ngày trên thị trường đã là một trong số nhiều dấu hiệu liên quan đến giá trị của một bất động sản, theo ông Dave Wetzel, chủ tịch kiêm tổng giám đốc của Dịch Vụ Quảng Cáo Tổng Quát MLS. Nhưng COVID-19 là một trường hợp đặc biệt bất thường, và một thay đổi bất ngờ và lớn lao như vậy trong thị trường nhà đất khiến người ta khó xác định mức độ quan trọng của DOM.

Trên phương diện kỹ thuật, chúng ta đang ở cao điểm của mùa mua bán nhà, nhưng hiện giờ, sự cách ly xã hội và những mặt nạ là một quy phạm mới, những vụ mở cửa nhà đang hiếm hoi, và những người mua ngần ngại không muốn mua. Do đó, các quy tắc về tầm quan trọng của DOM đã thay đổi một chút. Sau đây là những gì mà các chuyên viên địa ốc phải nói về tình hình hiện nay.

Số ngày trên thị trường là gì?

Trước hết, chúng ta hãy đi từ căn bản. Số ngày trên thị trường (DOM) là số ngày mà một bất động sản được liệt kê trên dịch vụ quảng cáo tổng quát MLS (Multiple Listing Service) cho tới ngày người chủ bán được bất động sản đó.

DOM có thể thay đổi đáng kể với các tình hình thị trường và mức giá. (Chẳng hạn, vài bất động sản đắt tiền có thể nằm trên thị trường lâu hơn bởi vì số người có thể mua ít hơn). Nhưng nói chung, người ta nghĩ rằng một con số cao cho thấy những người mua có phản ứng bất lợi đối với căn nhà.

Những căn nhà tương tự luôn luôn đóng một vai trò lớn trong việc đánh giá tầm quan trọng mà người ta gán cho số ngày căn nhà nằm trên thị trường.

Theo ông Wetzel, thường thường, một chỉ dấu quan trọng là số ngày bất động sản nằm trên thị trường so với số ngày trung bình trong khu dân cư đó.

Giữa thời COVID-19, có nên coi số ngày trên thị trường quan trọng như trước không?

Dưới tình trạng bình thường, những người mua sẽ sử dụng DOM như một công cụ để xác định liệu một căn nhà có được định giá thích hợp không.

Nếu một căn nhà được định giá tốt, những đề nghị mua nhà sẽ tới, và hy vọng một thỏa thuận có thể đạt được. Nếu căn nhà được định giá quá mức, bất động sản sẽ nằm yên trên thị trường, và số ngày trên thị trường sẽ nhích lên.

Tuy nhiên, trận đại dịch COVID-19 đã buộc nhiều người phải xét lại một cách nghiêm chỉnh việc mua, bán và dọn nhà. Vì vậy, DOM có thể không còn có ý nghĩa như mới chỉ một vài tháng trước đây.

Tình trạng đã trở thành khó khăn trong thời đại dịch khi người ta cố nhận diện một con số (số ngày trên thị trường) là tốt hay xấu, bởi vì cuộc khủng hoảng y tế trên toàn cầu đòi hỏi mọi thứ phải có một thêm một tầng phụ trội để xem xét.

Trong thời đại dịch, người ta phải xem xét những gì khi mua bán nhà

Vì trận đại dịch đã thay đổi tận gốc tốc độ và khả năng bán của nhiều bất động sản, việc con số DOM tăng lên có thể gây hiểu lầm, và do đó, không hữu ích.

Theo ông Wetzel, trong thời gian chưa có tiền lệ này, những quy tắc thông thường không còn đúng nữa.

Dĩ nhiên, DOM chưa hề có dấu hiệu chính yếu nào về trị giá của một bất động sản. Trong một thị trường mạnh, số DOM 45 có thể là cao, nhưng trong mợt thị trường mua bán chậm, 45 có thể là thấp.
Do đó, người ta nên trông cậy vào những dấu hiệu then chốt khác như địa điểm của bất động sản, sự hấp dẫn từ lề đường, những căn nhà tương tự trong khu phố, tiềm năng cải tiến căn nhà, và tình hình thị trường tại địa phương. (N.N) [kn]

(Realtytimes.com) – Khi các thừa kế nhận một bất động sản với tính cách di sản, điều đó có thể tạo xung đột trong nhóm, khi một người thừa kế có thể muốn duy trì chủ quyền bất động sản trong khi những người khác muốn bán phần bất động sản của họ để nhận tiền mặt.

Vấn đề này thường khiến người thừa kế muốn duy trì chủ quyền tìm cách tái tài trợ bất động sản được thừa hưởng để mua lại phần của những người thụ hưởng khác (như các anh chị em).

Nếu người thừa kế muốn giữ lại bất động sản nhưng không có tiền mặt để mua lại phần của những người khác trong bất động sản thừa hưởng, họ phải theo đuổi một loại tài trợ nào đó đối với bất động sản được thừa hưởng.

Các thừa kế phải đi tới sự đồng ý về trị giá của căn nhà và số tiền mà mỗi người thừa kế sẽ nhận được trước khi tái tài trợ bất động sản được thừa hưởng.

Việc tái tài trợ một bất động sản được thừa hưởng thường không dễ dàng như việc đi tới ngân hàng để nhận một món thế chấp cổ điển. Bất động sản được thừa hưởng thường có tên là việc phân chia di sản hay sự ủy thác (trust).

Trong hầu hết các trường hợp, việc nhận một món thế chấp đối với một bất động sản được thừa hưởng không thể thực hiện được vì các ngân hàng sẽ không cung cấp một món vay cho một người không có tên trên giấy chủ quyền của bất động sản. Việc tái tài trợ một bất động sản với nhiều người thừa kế không phải là loại đơn vay tiền mà một ngân hàng có thể tài trợ.

Các món vay di sản và các món vay ủy thác

Những nhà cho vay tư nhân có kinh nghiệm với sự thành thạo cần thiết sẽ biết cách tái tài trợ một bất động sản được thừa hưởng để mua lại phần của các thừa kế khác.

Nhà cho vay tiền cứng có thể cung cấp một món vay trực tiếp cho di sản hoặc quỹ ủy thác và rồi cho người thừa kế muốn giữ chủ quyền bất động sản nhận món vay. Số tiền còn lại từ món vay sẽ đi tới các thừa kế sẽ bán phần bất động sản mà họ thừa hưởng.

Những nhà cho vay tiền “cứng” thường có thể cho vay tới 70% trị giá hiện hữu của bất động sản thừa kế. Lãi suất của họ thường cao hơn so với những món vay cổ điển từ ngân hàng.

Sau khi hoàn tất việc tái tài trợ cho bất động sản thừa hưởng, chủ quyền của bất động sản có thể được chuyển từ di sản hoặc quỹ ủy thác cho người thừa kế hiện làm chủ bất động sản. Khi đó, người thừa kế này sẽ có thể nộp đơn vay một món vay dài hạn với lãi suất thấp hơn từ một nhà cho vay cổ điển.

Những xem xét về thuế bất động sản đối với bất động sản thừa kế

Khi tái tài trợ bất động sản thừa kế, bạn nên tham khảo một luật sư hoặc chuyên viên thuế để bảo đảm sự chuyển nhượng bất động sản từ quỹ ủy thác hoặc di sản cho người thừa kế được thực hiện cách nào để duy trì trị giá tính thuế hiện hữu, với cha mẹ để lại tài sản cho con được miễn trừ.

Đề luật 58 của California có thể giúp người thụ hưởng ngăn ngừa việc tính thuế lại một bất động sản khi bất động sản được chuyển nhượng từ tên của quỹ ủy thác hoặc di sản tới tên của người chủ mới (khi cha mẹ chuyển nhượng tài sản cho con).

Trường hợp căn nhà được thừa hưởng không có thế chấp

Việc thừa hưởng một căn nhà không có thế chấp cung cấp một trị giá tối đa của căn nhà để phân chia giữa những thừa kế. Một bất động sản không bị ràng buộc thường cung cấp cơ hội tốt nhất để nhận một món vay để mua lại phần bất động sản của các anh chị em. Đây chính yếu là một món vay căn cứ vào trị giá của căn nhà trên bất động sản được thừa hưởng.

Bất động sản được thừa hưởng hiện có một món thế chấp

Bất động sản được thừa hưởng hiện có một món thế chấp có thể được vay tiền nhưng những món thế chấp hiện hữu sẽ phải trả dứt, điều sẽ giảm bớt trị giá của căn nhà có thể được rút từ bất động sản.

Trong trường hợp bất động sản được thừa hưởng có một món thế chấp ngược, sẽ cần phải tái tài trợ món thế chấp ngược đó. Những nhà cho vay thế chấp ngược có thể rất hung hăng và có thể khởi sự đe dọa xiết nhà ngay khi người vay món thế chấp ngược qua đời hoặc di chuyển ra khỏi căn nhà.

Khi thừa hưởng một bất động sản, bạn có thể tái tài trợ ở đâu?

North Coast Financial là một nhà cho vay tiền “cứng” chuyên tái tài trợ bất động sản được thừa hưởng ở California. Bên ngoài California, các thừa kế và người thụ hưởng có thể tìm các nhà cho vay tiền cứng, là những nhà cho vay có thể thực hiện việc cho vay trực tiếp cho một quỹ ủy thác hoặc di sản. (N.N) [kn]