ORANGE COUNTY, California (NV) – Tổng Thống Donald Trump hôm 14 Tháng Ba đã ký ban hành hai sắc lệnh hành pháp liên quan đến việc giúp người Mỹ dễ mua nhà hơn. Sắc lệnh thứ nhất tập trung vào việc tăng tốc xây dựng nhà ở, còn sắc lệnh thứ hai nhằm giúp các ngân hàng nhỏ mở rộng hoạt động vay mua nhà.

The Street cho hay, kể từ khi bắt đầu nhiệm kỳ thứ hai, Tổng Thống Trump đã đưa ra nhiều ý tưởng nhằm cải thiện khả năng mua nhà, chẳng hạn như đề xuất khoản vay mua nhà 50 năm và khoản vay mua nhà có thể chuyển sang cho căn nhà mới mua. Mặc dù khoản vay 50 năm có thể giúp chi phí mua nhà giảm trong ngắn hạn, nhưng lại khiến tổng chi phí của một căn nhà tăng cao về dài hạn. Trong khi đó, khoản vay mua nhà có thể chuyển đổi hiện đang tồn tại ở Anh và Canada, nhưng việc áp dụng tại Mỹ được cho là khá phức tạp.

Hai sắc lệnh ký hôm 14 Tháng Ba được xem là nỗ lực mới nhất của chính quyền Trump nhằm nhấn mạnh vào ưu tiên chính sách về khả năng mua nhà trước thềm các cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ sắp diễn ra.

Một sắc lệnh tập trung sửa đổi quy định về môi trường để việc xây nhà tiến triển nhanh hơn

Sắc lệnh đầu tiên tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở bằng cách đẩy nhanh tiến độ xây dựng.

Theo lập luận của chính quyền, khi việc xây dựng chậm lại, lượng nhà trên thị trường suy giảm khiến nhu cầu vượt quá nguồn cung. Khi số người mua nhiều hơn số nhà bán, giá nhà thường tăng. Vì vậy, nếu có nhiều nhà mới được xây dựng hơn, giá nhà có thể giảm.

Trong nhiều năm qua, tốc độ xây dựng nhà mới thường không theo kịp nhu cầu của người mua. Theo báo cáo của Zillow công bố ngày 13 Tháng Ba, số khởi công nhà biệt lập trong Tháng Giêng giảm 6.5% so với cùng kỳ năm trước. Việc tăng tốc xây dựng nhà mới có thể giúp nhiều người mua được nhà hơn.

Sắc lệnh hành pháp yêu cầu các cơ quan liên bang rà soát và điều chỉnh một số quy định hiện hành đang cản trở tiến độ xây dựng, đặc biệt là các quy định liên quan đến môi trường.

Theo thông tin của Toà Bạch Ốc, sắc lệnh đã yêu cầu Cơ Quan Bảo Vệ Môi Trường (EPA) và Bộ Trưởng Lục quân Hoa Kỳ xem xét lại các yêu cầu cấp phép liên quan đến bão lũ, vùng đất ngập nước và các quy định về nguồn nước khác nhằm giảm chi phí xây dựng và sở hữu nhà, đơn giản hóa quy trình phê duyệt của liên bang, đồng thời tăng khả năng cho căn nhà được bảo hiểm.

Sắc lệnh cũng yêu cầu các cơ quan liên bang loại bỏ hoặc điều chỉnh những quy định về nhà ở bị cho là “quá nặng nề” liên quan đến nước, năng lượng và năng lượng thay thế. Ngoài ra, các cơ quan này được yêu cầu đưa ra các biện pháp khuyến khích chính quyền tiểu bang và chính quyền địa phương rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, trong đó có việc hạn chế các bộ quy chuẩn xây dựng “xanh.”

Sắc lệnh thứ hai nhằm giúp các ngân hàng cộng đồng mở rộng khoản cho vay mua nhà
Sắc lệnh thứ hai yêu cầu Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) điều chỉnh một số quy định để nhiều công ty cho vay hơn, đặc biệt là các ngân hàng cộng đồng và ngân hàng nhỏ, có thể cung cấp khoản vay mua nhà cho khách hàng.

Theo tài liệu của Toà Bạch Ốc, nhiều ngân hàng cộng đồng và công ty cho vay nhỏ đã rút khỏi thị trường vay mua nhà mà trước đây họ từng phục vụ, do không thể gánh nổi chi phí thủ tục liên quan đến việc phát hành, quản lý hoặc nắm giữ khoản vay mua nhà dành cho khách hàng địa phương.

Sắc lệnh đề xuất một số biện pháp như đơn giản hóa quy định, sử dụng các mô hình định giá thay thế để việc thẩm định giá nhà diễn ra nhanh chóng và ít tốn kém hơn, đồng thời mở rộng các công cụ kỹ thuật số nhằm rút ngắn thời gian hoàn tất giao dịch mua nhà.

Toà Bạch Ốc cho rằng nếu việc cung cấp khoản vay mua nhà trở nên dễ dàng hơn đối với các ngân hàng nhỏ, thì sự cạnh tranh giữa các công ty cho vay sẽ giảm, từ đó lãi suất vay mua nhà có thể giảm theo, đồng thời giúp những người có thu nhập từ thấp đến trung bình, người mua nhà lần đầu và kể cả người mua nhà tại khu vực nông thôn cũng dễ đủ điều kiện vay mua nhà hơn.

Những tác động tiềm tàng của các sắc lệnh

Các sắc lệnh này cũng làm dấy lên nhiều câu hỏi về tác động thực tế.

Một phần rất lớn nội dung sắc lệnh tập trung vào việc cắt giảm thủ tục hành chính để từ đó đẩy nhanh quá trình xây dựng và mua bán nhà. Tuy nhiên, việc giảm bớt thủ tục cũng có thể làm tăng nguy cơ sai sót hoặc thiếu giám sát.

Việc nới lỏng các quy định môi trường cũng có thể dẫn đến việc xây dựng nhà ở tại những khu vực không thực sự an toàn. Nếu các quy định về đất ngập nước, bão lũ và cấp phép liên quan đến nguồn nước được điều chỉnh, liệu nhà ở có được xây dựng tại những khu vực có nguy cơ ngập lụt cao hơn hay không vẫn là câu hỏi được đặt ra.

Ngoài ra, các mô hình định giá thay thế như thẩm định trực tuyến hoặc thẩm định kết hợp thường nhanh và ít tốn kém hơn so với phương pháp thẩm định trực tiếp, nhưng độ chính xác có thể thấp hơn. Nếu hệ thống định giá tự động đưa ra mức định giá thấp, người mua có thể không đủ điều kiện vay số tiền cần thiết để mua căn nhà mong muốn.

Toà Bạch Ốc cũng cho rằng trong hơn một thập niên qua, nhiều thay đổi về quy định — phần lớn bắt nguồn từ Đạo luật Dodd-Frank và các quy định tiếp theo đạo luật đó — đã làm tăng đáng kể chi phí và độ phức tạp khi tiếp cận khoản vay mua nhà.

Đạo luật Dodd-Frank được ban hành sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 nhằm bảo vệ người tiêu dùng khỏi các hoạt động cho vay mang tính lừa đảo. Vì vậy, một số chuyên gia đặt câu hỏi liệu việc nới lỏng quy định có thể khiến người vay mua nhà nhận nhiều nguy cơ hơn trước các hình thức cho vay mang tính trục lợi hay không. (Ng.Tr)[kn]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Brendi Bluitt không từng nghĩ rằng mình thuộc nhóm cần nhận hỗ trợ công để mua nhà. Cô có một công việc tốt trong lĩnh vực quan hệ công chúng với thu nhập khoảng $80,000 mỗi năm.

Tuy nhiên, theo báo The Washington Post, cô vẫn đủ điều kiện tham gia chương trình hỗ trợ mua nhà của Washington, D.C., và cuối cùng nhận được khoản vay hơn $84,000 không lãi suất. Nhờ đó, cô chỉ cần đóng góp $1,000 từ tiền tiết kiệm để mua một condo trị giá $376,000.

Bluitt, hiện cũng là tư vấn viên của ủy viên hội đồng khu phố tại khu Petworth, cho biết nhiều người có thể nghĩ rằng những người nhận hỗ trợ nhà ở thường là những người khác với cô, có hoàn cảnh và nghề nghiệp khác.

Cô nói rằng nếu không có chương trình này, có lẽ phải mất rất lâu cô mới có thể ổn định cuộc sống và mua nhà tại đây.

Trên khắp nước Mỹ, khi chi phí nhà ở và nhiều chi phí sinh hoạt khác tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập, nhiều người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu như Bluitt đang gặp khó khăn trong việc tự tích lũy tiền trả trước khi vay mua nhà.

Điều này đã khiến nhiều chương trình của thành phố, tiểu bang và tổ chức phi lợi nhuận mở rộng điều kiện hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà, trong đó có những nơi cung cấp khoản vay cho cả những người có thu nhập hơn $200,000 mỗi năm.

Công ty Down Payment Resource, đơn vị tổng hợp dữ liệu của hơn 2,700 chương trình hỗ trợ mua nhà, cho biết có hơn 115 chương trình đã nâng mức giới hạn thu nhập kể từ năm 2023.

Trong phần lớn các trường hợp, các chương trình này hiện cho phép hỗ trợ cả những người mua nhà có thu nhập cao hơn thu nhập trung vị (median) của địa phương, thậm chí cao hơn đáng kể.

Ví dụ, thành phố Memphis hiện cung cấp hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà cho các hộ gia đình có thu nhập gấp đôi mức thu nhập trung vị của địa phương nếu mua nhà tại những khu vực được chỉ định.

Tại San Francisco, chương trình hỗ trợ cho phép người mua nhà lần đầu vay tới $500,000. Một cá nhân có thu nhập lên tới $218,200 vẫn có thể nộp đơn ghi danh hỗ trợ.

Ông Rob Chrane, giám đốc điều hành của Down Payment Resource, cho rằng khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang lan đến cả các nhóm có thu nhập cao hơn.

Ông nói rằng ngay cả những hộ gia đình có thu nhập sáu chữ số cũng gặp khó khăn trong việc tiết kiệm tiền trả trước khi vay mua nhà vì chi phí sinh hoạt đang tăng ở khắp nơi.

Hiện nay, giá nhà trung vị tại Mỹ đã vượt qua $405,000.

Theo Urban Institute, giá bán nhà đã tăng 80% kể từ năm 2017, trong khi tiền lương chỉ tăng khoảng 38%.

Ông Adam Grubbs, người điều hành chương trình hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà của thành phố Aurora, bang Illinois, cho biết các lãnh đạo địa phương đã quyết định sử dụng khoảng $300,000 ngân sách thành phố để hỗ trợ các hộ gia đình thu nhập trung bình tương tự như các chương trình liên bang dành cho người thu nhập thấp.

Ông cho biết mặc dù nhiều người như cảnh sát, lính cứu hỏa, y tá và giáo viên đều có công việc ổn định, nhưng thị trường nhà ở hiện nay vẫn khiến họ khó có thể mua được nhà.

Thành phố Aurora đang cung cấp khoản vay không lãi suất $20,000 cho những người có thu nhập tối đa bằng 120% thu nhập trung vị của khu vực, tương đương khoảng $100,000 đối với người độc thân hoặc $143,880 đối với gia đình bốn người.

Mỗi hồ sơ sẽ được xem xét kỹ lưỡng. Những người có đủ tiền tiết kiệm hoặc những người vẫn không thể trả khoản vay mua nhà ngay cả khi được hỗ trợ ban đầu sẽ không được chấp thuận.

Một số chuyên gia cho rằng việc mở rộng hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà không phải là giải pháp hợp lý cho vấn đề giá nhà tăng trên diện rộng.

Các chương trình này không làm giảm chi phí trả khoản vay mua nhà hàng tháng. Đồng thời, việc cung cấp thêm tiền cho người mua để cạnh tranh trong thị trường có nguồn cung hạn chế có thể chỉ làm tăng thêm số người mua, trong khi điều thị trường cần chính là thêm nguồn cung nhà ở.

Hiện vẫn có nhiều chương trình hỗ trợ dành cho những hộ gia đình có thu nhập dưới 80% mức thu nhập trung vị của địa phương hơn so với các hộ có thu nhập cao hơn.

Một phần lý do là các khoản tài trợ từ Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị thường chỉ dành cho người nhận có thu nhập dưới 80% mức thu nhập trung vị.

Trong tổng số hơn 2,700 chương trình trong cơ sở dữ liệu của Down Payment Resource, trung bình mức giới hạn thu nhập để đủ điều kiện tham gia vẫn ở ngay dưới 100% thu nhập trung vị của khu vực.

Ông Gregory Hettrick, phó chủ tịch Ngân Hàng Cho Vay Nhà Ở Liên Bang Dallas, cho biết chương trình hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà lớn nhất của ngân hàng vẫn giữ mức giới hạn thu nhập 80%.

Tuy nhiên, một chương trình nhỏ hơn dành riêng cho thương phái binh (disabled veterans) đã nâng mức giới hạn lên tới 165%.

Một số ngân hàng khác trong hệ thống của họ cũng đã tạo thêm chương trình mới trong 3 năm qua nhằm phục vụ người mua nhà có thu nhập cao hơn 80% mức thu nhập trung vị.

Ông Hettrick cho biết nhu cầu hỗ trợ đối với những người mua nhà có thu nhập dưới 80% mức thu nhập trung vị vẫn rất lớn và luôn vượt quá khả năng hỗ trợ hiện có.

Chương trình hỗ trợ tại Washington, D.C. mà Bluitt sử dụng cho phép người dân thành phố có thu nhập tối đa 110% mức thu nhập trung vị được vay không lãi suất lên tới $202,000.

Một chương trình khác, D.C. Open Doors, đã mở rộng điều kiện cho người mua có thu nhập tới 170% mức thu nhập trung vị, với mức trần thu nhập tối đa lên tới $216,580.

Thu nhập không phải là yếu tố duy nhất để xét duyệt. Chính quyền thành phố sẽ xem xét kỹ tình hình tài chính của người nộp đơn cũng như căn nhà họ dự định mua.

Bà Julienne Joseph, phó chủ tịch cấp cao của Cơ Quan Tài Chính Nhà Ở Washington, D.C., cho biết một người mới bắt đầu sự nghiệp có thu nhập khá cao nhưng không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình và đang tìm mua một căn nhà giá vừa phải sẽ có nhiều khả năng được chấp thuận hỗ trợ.

Ngược lại, người mua nhà trị giá hàng triệu đô la và nhận hỗ trợ tài chính từ gia đình sẽ không đủ điều kiện.

Bà Joseph cho biết cơ quan này gần đây đã điều chỉnh các quy định vì khả năng chi trả nhà ở đang trở thành vấn đề nghiêm trọng hơn.

Theo bà, nhiều người nghĩ rằng mức thu nhập 110% thu nhập trung vị là khá cao, nhưng nếu một gia đình có năm người cùng sống dựa vào mức thu nhập đó thì việc mua nhà vẫn rất khó khăn. (Ng.Tr)[kn]