Những vụ mua bán nhà đang tăng trở lại một cách chậm chạp, nhờ nhu cầu của giới đầu tư, niềm tin của người tiêu thụ đối với thị trường địa ốc đang cải thiện, và sự trở lại đáng ngạc nhiên của những chủ nhà cũ, những người từng từ bỏ những cam kết của họ.

Theo hãng tin NBC, những người này – được gọi là “những người không trả nợ có tính toán,” (strategic defaulters) vài người trong số họ là những nhà đầu tư và vài người là những chủ nhà của căn nhà mà họ ở – đang quay trở lại thị trường, mặc dù tín dụng của họ đã bị hư hại, và việc trở lại của họ có vẻ đang được thị trường chào đón. Họ là những người quyết định ngưng thanh toán món nợ của họ, mặc dù họ có đủ khả năng tài chánh để thực hiện những vụ thanh toán.

Một cuộc khảo sát mới về các khách hàng trong quá khứ được thực hiện bởi YouWalkAway.com, một website trợ giúp những người vay tiền trong những thủ tục pháp lý khó khăn khi họ cố tình không trả nợ, thấy rằng gần 80% mong muốn mua nhà một lần nữa trong vòng 12 tháng tới. Cuộc khảo sát cũng viện dẫn các dữ kiện của Moody’s Analytics, cho thấy rằng con số những người có thể mua nhà từng có một vụ xiết nhà trước đây sẽ lên tới 1.5 triệu vào tam cá nguyệt đầu của năm 2014.

Giá nhà suy sụp và điều kiện vay tiền lỏng lẻo đã khiến hàng triệu người Mỹ ngưng trả nợ và cuối cùng mất nhà của họ. Ðối với vài người, đó là một cuộc chiến bi thảm tới phút chót để duy trì món đầu tư lớn nhất của họ; đối với những người khác, đó là một quyết định có ý thức khi bước ra khỏi những cam kết trả nợ thế chấp của họ, vì trên thực tế có thể họ sẽ không nhìn thấy equity của căn nhà một lần nữa trong nhiều năm sắp tới. (Home equity là trị giá thị trường của căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ đi số tiền thế chấp mà họ còn nợ).

Vài người coi điều này như đáng trách về mặt đạo lý, những người khác coi đó như một quyết định kinh doanh hợp lý.

Trong khi việc sở hữu nhà đã giảm đáng kể sau thời kỳ thị trường nhà đất bùng phát mới đây, từ một tỉ lệ 69.2% trong năm 2004 còn 65.4% vào cuối năm 2012, theo Phòng Kiểm Kê Dân Số Hoa Kỳ, tâm trạng mong muốn làm chủ một căn nhà vẫn mạnh. Khoảng 70% người Mỹ được thăm dò online bởi địa chỉ Trulia.com nói việc sở hữu nhà vẫn là một phần của “Giấc Mơ Mỹ.” Trong số những người được Fannie Mae thăm dò trong Tháng Giêng năm 2013, khoảng 65% nói rằng nếu họ phải di chuyển, họ sẽ mua một căn nhà, thay vì thuê nhà.

Trở lại làm chủ một căn nhà có thể không khó như vài người nghĩ. Theo một cuộc nghiên cứu của TransUnion trong năm 2011, những người tiêu thụ chỉ ngưng trả nợ thế chấp của họ trong cuộc suy thoái vừa qua ít rủi ro hơn nhiều so với những người ngưng trả nợ nhiều khoản vay, như các thẻ tín dụng và các món vay mua xe.

“Có vẻ như có một số cơ hội đối với những người chỉ ngưng trả nợ thế chấp, không phải vì giới ngân hàng cho vay bừa bãi, nhưng vì những hoàn cảnh đặc biệt của cuộc suy thoái mới đây,” theo lời ông Steve Chaouki, một phó chủ tịch thuộc đơn vị kinh doanh các dịch vụ tài chánh của TransUnion, khi công bố cuộc nghiên cứu. “Phần thị trường mới này, do cuộc suy thoái tạo ra, là một phần quan trọng mà các nhà cho vay cần biết. Hiện nay, họ có triển vọng là những khách hàng mạnh hơn và đáng tin cậy hơn.”

Với triển vọng này, điều không có gì đáng ngạc nhiên khi YouWalkAway.com đang phát động một ứng dụng trên website AfterForeclosure.com để trả lời câu hỏi bạn có đủ điều kiện hay không để vay tiền mua nhà một lần nữa sau khi bị xiết nhà, ứng dụng này rêu rao rằng có thể trả lời những người muốn vay tiền chỉ trong một phút, về việc liệu họ có thể làm chủ một căn nhà một lần nữa hay không.

“Chúng tôi muốn mọi người biết rằng điều đó có thể thực hiện được và, trong nhiều trường hợp, đó là một lợi thế,” theo ông Jon Maddux, cựu tổng giám đốc và cũng là người đồng sáng lập của website YouWalkAway.com.

Việc vay tiền mua nhà một lần nữa có thể được, nhưng việc bảo hiểm món thế chấp hiện giờ khó khăn hơn nhiều so với thời kỳ thị trường nhà đất phát đạt, và có những thời kỳ chờ đợi khác nhau trước khi các cựu chủ nhà đã trải qua việc xiết nhà có thể đủ điều kiện cho một món vay mới. Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA), cơ quan bảo hiểm của chính phủ về những món vay mua nhà, hiện giờ chỉ yểm trợ hơn 20% các món vay mới, đòi hỏi một thời gian chờ đợi ba năm. Fannie Mae và Freddie Mac, là những công ty làm chủ hoặc bảo đảm phần lớn những món vay mới còn lại, đòi hỏi một người cố ý không trả nợ phải chờ đợi tới bảy năm để đủ điều kiện vay một món thế chấp mới. (nn)

Giá nhà đang gia tăng đã giúp nâng nhiều người Mỹ ra khỏi tình trạng ôm món nợ nhiều hơn trị giá căn nhà của họ trên thị trường. Nhưng cố gắng để biết có bao nhiêu người vay đang ngoi lên khỏi mặt nước đang đưa tới những ước lượng khác nhau rất nhiều.

Trong một báo cáo mới hôm Thứ Năm tuần trước, Zillow nói rằng khoảng 2 triệu chủ nhà đã ngoi khỏi mặt nước trong năm ngoái. Công ty địa ốc online này ước lượng rằng 13.8 triệu người vay ôm món nợ cao hơn trị giá nhà vào cuối năm, giảm từ con số 15.7 triệu một năm trước đó, tức giảm khoảng 12%. Giá nhà tại Hoa Kỳ tăng khoảng 5.9% trong năm ngoái, mặc dù giá cả tăng nhiều hơn trong một số khu vực thị trường địa ốc bị thiệt hại nặng nề nhất có ảnh hưởng lớn lao tới phần trị giá tài sản thuộc về chủ nhà (equity), đối với những người vay tiền một lần nữa trong các vùng đó.

Phần trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà (tiếng Mỹ gọi là equity) là phần trị giá sau khi trừ nợ thế chấp. Equity dương có nghĩa giá trị căn nhà thuộc về họ nhiều hơn số tiền họ còn nợ, equity âm có nghĩa họ nợ nhiều hơn trị giá mà họ làm chủ).

Báo cáo của Zillow là ước lượng mới nhất trong một loạt những ước lượng mới đây của nhiều nhà phân tích địa ốc. CoreLogic, một công ty dữ kiện địa ốc, tiên đoán rằng cho tới cuối Tháng Chín năm 2012, khoảng 1.4 triệu người vay đã có phần trị giá thuộc về mình “dương,” để lại 10.7 triệu người “âm,” tức giảm khoảng 12%.

Các nhà phân tích khác nói rằng những sụt giảm trong năm ngoái lớn hơn. Lender Processing Services (LPS), một xí nghiệp dữ kiện bất động sản khác, ước lượng rằng có 9.8 triệu món vay nhiều hơn trị giá căn nhà trên thị trường vào cuối năm ngoái, tức giảm 35% so với con số 15.5 triệu vào đầu năm.

Trong khi đó, các phân tích gia tại J.P. Morgan Securities ước lượng rằng hàng ngũ những người ôm những món nợ cao hơn trị giá nhà giảm từ 11 triệu còn 7 triệu vào năm ngoái, tức giảm khoảng 36%. Nếu giá nhà tăng thêm 5% hàng ngũ “chìm dưới nước” sẽ giảm còn 5 triệu.

Các nhà phân tích tại Goldman Sachs ước lượng rằng con số những món thế chấp cao hơn trị giá nhà đã giảm khoảng 30% năm ngoái còn khoảng 6.6 triệu trong Tháng Mười Hai, so với 9.6 triệu một năm trước đó. (Các con số của Goldman không bao gồm những món thế chấp có nợ nhì, và cả Goldman lẫn J.P. Morgan đều sử dụng các dữ kiện của LPS để đi tới những ước tính của họ).

Các ước tính đó có thể thay đổi vì một số lý do.

Những người ôm nợ cao hơn trị giá nhà có thể có phần trị giá thuộc về mình “dương” trở lại bằng cách trả bớt tiền vay chính của họ hoặc khi giá nhà tăng. Các bất động sản cũng có thể thoát khỏi tình trạng “equity âm” khi chúng hoàn tất thủ tục xiết nhà hoặc khi ngân hàng chấp thuận một vụ bán căn nhà với giá thấp hơn số tiền mà họ còn nợ. Trong những trường hợp đó, không phải người vay có “equity dương” trở lại – thay vào đó, họ giản dị không phải là người vay nữa.

Mặt khác, các bất động sản có thể gia nhập nhóm có trị giá thấp bên dưới số tiền đang nợ nếu người vay tiền ngân hàng đã bỏ ra số tiền đặt cọc (downpayment) ít hoặc không đặt cọc. Những giả định khác nhau về tất cả những dữ kiện được xem xét đó – giá nhà, tỉ số tiền vay trên trị giá nhà lúc đầu, việc khấu trừ món vay (loan amortization) và việc hủy bỏ món vay qua việc xiết nhà hoặc bán dưới món nợ – có thể đưa tới những tiên đoán khác nhau về “equity âm.”

Trong một báo cáo trước đó vào tháng này, các nhà kinh tế tại Goldman nói sự đo lường của họ nhằm chú trọng nhiều hơn vào sự sụt giảm tương đối trong mức độ người vay hơn là nắm con số tuyệt đối những món thế chấp nhiều hơn trị giá nhà. Họ nói vấn nạn “chìm dưới nước” vẫn tồn tại trong một thời gian sắp tới, bởi vì khoảng một phần ba những người vay ôm những món nợ cao hơn trị giá nhà trên thị trường ở trong tình trạng “chìm quá sâu.”

Những người vay này chiếm khoảng 75% mọi món nợ có trị giá nhà thấp hơn số tiền đang nợ. “Ðối với những người vay này, giá nhà sẽ cần tăng mạnh hơn nhiều để đưa họ vào tình trạng equity dương,” bản báo cáo của Goldman nói.

Tại sao phần trị giá thuộc chủ nhà “âm” lại giảm tới 30% khi giá nhà chỉ tăng khoảng 6% trong năm ngoái? Một lý do là nhiều trong số những vụ tăng giá nhà lớn nhất xuất phát từ những nơi trong nước có số người vay ôm món nợ cao hơn trị giá nhà rất đông đảo. “Nếu mối tương quan này tồn tại trong những năm tới đây, vấn nạn ôm nợ cao hơn trị giá nhà có thể giảm nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng giá nhà trên toàn quốc,” theo các nhà nghiên cứu của Golman.

Thật vậy, Zillow thấy rằng các thị trường đã chứng kiến những sụt giảm “equity âm” lớn nhất ở Phoenix (nơi 136,000 người vay đã có phần trị giá nhà thuộc về mình “dương”), Los Angeles (73,000), Miami (70,000) và Riverside, California (58,000). (nn)

Ngô Ðồng

Các món tiền vay mua nhà hay tái tài trợ món nợ của Tổng Cục Gia Cư (Federal Housing Administration) thường được ưa chuộng nhờ số tiền trả trước bị đòi hỏi rất ít và điểm số tín dụng cũng không gắt gao, sắp trở nên tốn kém hơn.

Một số chuyên viên tin rằng dù vậy, người có nhu cầu vay tiền cũng vẫn phải lao đầu vào vay vì họ là những người không có lựa chọn nào khác.

Thứ Hai vừa qua FHA loan báo cơ quan sẽ tăng hai loại lệ phí mà người vay tiền sẽ phải trả. Lý do, cơ quan cần thêm nhiều tiền để gia tăng quỹ dự trữ an toàn vốn đã vơi nhiều đi trong cuộc khủng hoảng địa ốc vừa qua. Ðồng thời, khi tăng lệ phí, cơ quan cũng gián tiếp khuyến khích các tổ chức tài trợ tư nhân tiến vào gánh bớt phần nào trách nhiệm tài trợ địa ốc.

Sau khi có cuộc khủng hoảng địa ốc, hàng loạt người có nhu cầu vay tiền đã xin vay qua các chương trình do FHA bảo trợ. Các chương trình tài trợ bình thường thì bị siết chặt các quy định nên vay được một món nợ rất trần ai. Trung bình cứ 4 người vay tiền thì có một người bị từ chối.

Cơ quan FHA không cho vay tiền trực tiếp mà đứng ra bảo đảm dưới hình thức bảo hiểm để các công ty tài trợ hoặc ngân hàng cho vay theo những tiêu chuẩn và điều kiện do FHA đặt ra. Những điều kiện này dễ dãi hơn các điều kiện của các chương trình tài trợ sẽ bán lại cho hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac thường được gọi là “Conventional loan” hay các chương trình tài trợ truyền thống.

Vay qua FHA chỉ bị đòi hỏi trả trước tối thiểu có 3.5% giá mua căn nhà. Khi vay tiền thì điểm số tín dụng chỉ cần 580 điểm. Với các chương trình tài trợ “Conventional,” gần như cầm chắc bị lắc đầu.

Chính vì điều kiện cho vay dễ dãi hơn, tỉ lệ người xin vay qua FHA đã tăng vọt lên tới 40% đối với những người vay tiền mua nhà năm 2010 trong khi 5 năm trước đó, số người vay qua FHA chỉ đạt được 4.5%.

“Chúng tôi muốn có mặt trên thị trường khi mọi người cần đến, nhưng chúng tôi muốn đứng lui lại phía sau một số người và khuyến khích dòng vốn tư nhân quay lại.” Carol Galante, quyền tổng cục trưởng FHA tuyên bố khi công bố tăng lệ phí.

Quỹ dự trữ an toàn của FHA đã giảm xuống quá nhiều vì cơ quan đã phải đền bù cho hàng loạt các vụ bỏ nhà gia tăng quá nhanh những năm qua. Có lúc, FHA và các viên chức liên bang từng tính rằng, cơ quan cần đến một ít tỉ đô la tiền cứu trợ từ chính phủ để tránh sụp đổ một khi thị trường trở nên tồi tệ hơn. Tuy nhiên, nếu gia tăng lệ phí, cơ quan sẽ có thể thu thêm được khoảng $1.25 tỉ đô la từ khi chương trình bắt đầu năm 2012 cho tới Tháng Chín, 2013. Ngoài ra, FHA cũng dự trù nhận được $1 tỉ đô la nhờ chia ở số tiền $26 tỉ đô la mà 5 đại ngân hàng thỏa thuận với 49 tiểu bang trong vụ giải quyết các cáo buộc ký hồ sơ xiết nhà không kiểm soát đúng luật.

Theo sự loan báo của FHA, cơ quan sẽ tăng lệ phí bảo hiểm món nợ (mortgage insurance premium) thêm 0.10% đối với các món vay dưới $625,500. Như vậy, bảo hiểm món nợ của FHA sẽ từ 1.15% lên thành 1.25% bắt đầu từ ngày 1 Tháng Tư 2012. Từ ngày 1 Tháng Sáu 2012, những món vay với số tiền cao hơn sẽ phải chịu lệ phí bảo hiểm món nợ tăng 0.35%, như vậy sẽ tổng cộng là 1.5%. Bảo hiểm vay nợ nguyên năm sẽ được chia nhỏ ra thành 12 tháng để người ta trả chung với vốn vay và tiền lời.

Không những vậy, FHA cho hay cơ quan còn tăng lệ phí khác nữa. Ðó là lệ phí vay nợ ban đầu (upfront mortgage premium) sẽ bị tăng thêm 0.75%, mang tổng số lệ phí này lên thành 1.75% của số tiền xin vay. Dù sao, lệ phí này có thể được cộng chung vào với số tiền xin vay để trả nợ.

“Một cách tổng quát, gia tăng một số lệ phí cho dù tăng đáng kể như loại lệ phí vừa kể, cũng sẽ không giảm bớt tính cách phổ biến của chương trình tài trợ FHA. Bởi vì người ta không tìm đâu ra một chương trình tài trợ nào khác ở bất cứ đâu khi chỉ đòi số tiền trả trước 3.5%.” Guy Cecala, chủ nhiệm tạp chí thông tin tài trợ địa ốc Inside Mortgage Finance nhận xét. “Thêm vào đó, các tiêu chuẩn cứu xét hồ sơn xin vay của FHA cũng dễ dàng hơn là các chương trình tài trợ khác được Fannie Mae và Freddie Mac mua lại. Vì vậy sẽ có rất nhiều người xin vay tiền qua FHA.”

Hãy thử đưa ra một vài con số cho dễ hiểu hơn.

Một người muốn mua một căn nhà giá $200,000 và trả trước 3.5%. Như vậy, người này cần vay số tiền $193,000. Theo quy định sẽ áp dụng từ đầu Tháng Tư tới đây, người xin vay phải trả trước lệ phí vay nợ (upfront) là $3,377 thay vì chỉ có $1,930 như hiện nay.

Vậy nếu gói chung cả tiền cần vay và lệ phí trả trước thành một món nợ thì sẽ là $196,377. Hàng tháng con nợ sẽ phải trả thêm $25, nếu chúng ta lấy lãi suất hiện nay là 3.5% để tính.

Tuy nhiên, nếu người nào có điểm số tín dụng khá cao, từ 700 điểm trở lên, và có nhiều tiền trả trước hơn, người ta có thể xin vay qua các chương trình tài trợ được Fannie Mae và Freddie Mac bảo trợ. Hàng tháng có thể nhờ đó tiết kiệm được khoảng $44 giả sử vay tiền với lãi suất 3.875%.

Các chuyên viên tài trợ cho rằng nếu người ta có điểm số tín dụng cao, nhiều tiền trả trước, công việc làm lâu bền, vững chắc, vay qua các chương trình “conventional” thì tránh được các khoản lệ phí khá nặng của FHA.