ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường địa ốc ở Mỹ vẫn rất khó khăn đối với người mua nhà. Theo Redfin, giá nhà tăng 30% trong năm năm qua, lên mức kỷ lục $399,000 trong năm 2025. Cùng lúc, lãi suất vay mua nhà, bảo hiểm nhà, thuế tài sản và lạm phát đều làm chi phí sở hữu nhà nặng hơn.
Áp lực lớn nhất nằm ở khoản chi trả hàng tháng. Nhiều người Mỹ không còn đủ sức mua căn nhà đầu tiên. Ngay cả người bán cũng gặp khó khăn, vì nhà mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua. Trong Tháng Năm, 2026, một căn nhà trung bình cần 40 ngày để bán, lâu hơn mức 38 ngày của năm trước.
Chi phí mua nhà quá cao khiến nhiều người chuyển sang thuê nhà. Theo Redfin, tại tất cả các thành phố lớn ở Mỹ, thuê nhà hiện rẻ hơn mua nhà.
Bà Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin, cho rằng giá nhà tăng chậm theo thời gian là chuyện bình thường. Nhưng tình trạng thiếu nhà kéo dài nhiều thập niên, cộng với bất ổn kinh tế và những biến động sau đại dịch, khiến thị trường hiện nay rơi vào thế khó là giao dịch chậm, nhưng giá vẫn cao.
Mỹ thiếu nhà nghiêm trọng
Lý do lớn nhất là Mỹ không xây đủ nhà. Từ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, nước Mỹ xây quá ít nhà và chưa bắt kịp nhu cầu. Cơn sốt mua nhà trong thời đại dịch khiến nguồn cung vốn đã thiếu lại càng căng hơn. Các ước tính hiện nay cho thấy Mỹ thiếu từ 1.5 triệu đến bảy triệu căn nhà.
Thiếu hụt nặng nhất nằm ở phân khúc nhà vừa túi tiền cho người mua lần đầu. Nhiều công ty xây dựng chọn xây nhà lớn để có lợi nhuận cao, trong khi nhiều chủ nhà không muốn bán vì đang giữ khoản vay mua nhà với lãi suất thấp hơn nhiều so với mặt bằng hiện nay.
Ông Chen Zhao, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, cho biết thị trường nhà ở Mỹ đang mắc trong một vòng luẩn quẩn. Thiếu nhà làm chi phí tăng. Chi phí cao khiến người mua chần chừ, còn người bán cũng ngại đưa nhà ra thị trường. Kết quả là nguồn cung tiếp tục hạn chế, khiến giá nhà khó hạ.
Luật quy hoạch cũng làm thiếu nhà
Một nguyên nhân khác nằm ở quy định quy hoạch tại nhiều địa phương. Ở nhiều khu vực, luật ưu tiên nhà biệt lập khiến việc xây thêm chung cư, nhà cho nhiều gia đình ở cùng khuôn viên, hoặc các loại nhà có giá thấp hơn trở nên khó khăn.
Tại California, một trong những thị trường thiếu nhà nghiêm trọng nhất nước Mỹ, 96% phần đất có thể sử dụng là được quy hoạch cho nhà biệt lập. Điều này hạn chế việc xây thêm các loại nhà có mật độ cao hơn, như chung cư, townhouse, duplex hoặc những lựa chọn vừa túi tiền hơn cho người mua.
Redfin cho rằng nếu nới lỏng quy định quy hoạch, chẳng hạn cho phép xây thêm các loại nhà dành cho nhiều gia đình, có thể giúp tăng nguồn cung và giảm áp lực lên giá nhà. Một số địa phương từng thay đổi quy định theo hướng này, nhờ đó nguồn cung nhà cho thuê ổn định hơn.
Nhà đầu tư cũng làm thị trường căng hơn
Các công ty đầu tư cũng góp phần khiến người mua nhà để ở gặp khó hơn. Trong đại dịch, nhóm này mua gần 100,000 căn nhà, với tổng trị giá khoảng $64 tỷ. Đến năm 2022, nhà đầu tư chiếm 21% thị trường, tức cứ năm căn nhà bán ra thì có một căn vào tay nhà đầu tư.
Tỉ lệ này giảm khi chi phí vay và chi phí sở hữu nhà tăng, nhưng vẫn cao hơn mức trước đại dịch.
Tuy nhiên, Redfin lưu ý rằng việc cấm hoặc hạn chế nhà đầu tư vẫn không giải quyết tận gốc vấn đề. Nhiều căn nhà do nhà đầu tư mua sau đó được đưa vào thị trường cho thuê. Nếu nguồn cung nhà thuê giảm, áp lực có thể quay ngược lại thị trường mua bán.
Theo Redfin, vấn đề căn bản vẫn là nước Mỹ cần xây thêm nhà với mức giá mà người dân có thể mua được.
Giá nhà khó giảm mạnh
Redfin cho rằng giá nhà nhiều phần sẽ không giảm trong năm 2026. Kịch bản dễ xảy ra hơn là giá tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn. Từ giữa năm 2025, giá nhà tăng khoảng 2% mỗi năm, thấp hơn tốc độ tăng lương, nên việc mua nhà có phần dễ chịu hơn trước.
Dù vậy, rủi ro vẫn còn lớn. Thuế quan có thể làm chi phí xây dựng tăng. Chính sách siết nhập cư có thể khiến ngành xây dựng thiếu nhân công. Chiến tranh Iran và cú sốc giá dầu cũng tạo thêm áp lực cho người tiêu dùng và các công ty xây nhà.
Vì vậy, cả người mua lẫn người bán đều cần chuẩn bị kỹ trước khi bước vào thị trường. Người mua phải tính đủ chi phí vay, thuế, bảo hiểm và bảo trì. Người bán cũng cần đưa ra mức giá thực tế hơn, vì thị trường hiện nay không còn dễ bán nhà và nhiều người tranh mua như giai đoạn trước đây. (Ng.Tr) [T.C.]
