Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo di chúc và tín mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com

Tài sản có thể chuyển chủ quyền dưới hình thức cho đi như tặng phẩm hay để lại gia tài như di sản nhưng một lối đổi chủ thông thường nhất là mua bán địa ốc. Trong cuộc sống hàng ngày thiên hạ mua bán trao đổi đủ thứ chẳng hạn từ tờ báo đến cái xe hơi, nhưng trên phương diện pháp lý các thương vụ mua bán do luật khế ước chi phối chứ không phải do luật tài sản. Tuy nhiên đối với nhiều người mua bán bất động sản như nhà cửa đất đai tương đối là một cuộc trao đổi lớn nhất trong đời nên dĩ nhiên luật tài sản ảnh hưởng nhiều hơn.

Mua nhà quan trọng trước hết vì món tiền chi ra quá lớn. Trong tài sản của một gia đình những món của cải lớn nhất ngoài tiền bảo hiểm nhân thọ và tiền hưu trí là nhà cửa đất đai. Khi vốn liếng tiền mua nhà càng nhiều bao nhiêu thì luật lệ liên hệ càng rắc rối bấy nhiêu. Tài sản cá nhân thường chỉ có một người vừa làm chủ vừa là người sử dụng, nhưng với địa ốc thì khác hẳn, thường thì ít nhất cũng có dăm ba kẻ khác nhau chi phối tài sản đó và người sử dụng chưa chắc đã là chủ bất động sản đó. Cũng cùng một ngôi nhà chung quanh người đứng mua còn có những người giúp đỡ cho vay tiền như bạn bè, thân nhân hay thông thường nhất là ngân hàng và công ty tài trợ địa ốc (mortgage company) cho vay từ tiền đặt (down payment) đến đủ thứ tiền tốn phí linh tinh khác trước khi hoàn tất ký kết (closing). Từ đó đã nảy sinh ra nhiều nguyên tắc luật lệ liên quan đến mua bán bất động sản.

Một thương vụ địa ốc dính dấp đến cả hai khía cạnh về luật tài sản và luật khế ước nhưng chuyện ký kết mua bán bất động sản xảy ra thông thường hơn nên được áp dụng khác với các thỏa hiệp thương mại khác. Cuộc mua bán nhà cửa thường theo truyền thống tập tục địa phương lẫn sự tín nhiệm lẫn nhau giúp cho cả hai bên thuận mua vừa bán chỉ khi nào bất đắc dĩ gặp vấn đề nan giải lắm mới phải đem ra pháp luật giải quyết. Người bán nhà và người mua nhà có thể tự thương lượng với nhau, tuy nhiên thường qua trung gian của một người môi giới địa ốc (real estate broker). Dù rằng người môi giới thường giao dịch với cả hai bên kẻ bán lẫn người mua, thí dụ như giúp bên bán sửa sang lại ngôi nhà cho khang trang để rao bán, đặt giá bán, đưa đi quảng cáo đồng thời cũng giúp phía mua lùng được căn nhà vừa ý, nhưng theo tinh thần luật khế ước thì môi giới vẫn đứng về phía bán chứ không phải bên mua. Theo giao kèo giữa môi giới và người bán thì môi giới bao giờ cũng có bổn phận phục vụ quyền lợi bên bán tìm cách bán giá cao nhất có thể được và môi giới ăn hoa hồng do người bán trả chứ không phải người mua (thường từ 5% đến 10%). Luật pháp vì vậy có ấn định một vài bổn phận và nghĩa vụ của môi giới đối với người mua thí dụ như phải tiết lộ tình trạng thật sự của ngôi nhà chứ không được giấu giếm những khiếm khuyết ẩn khuất để bán giá cao bịp người mua.

Sau khi lùng kiếm qua nhiều phương tiện quảng cáo trên báo chí, lưu ý đến bảng “For Sale” trước nhà, hay được giới thiệu qua người quen, hoặc bây giờ thịnh hành nhất là tìm trên internet, người có ý định mua sẽ liên lạc với chủ bán hoặc qua môi giới để được hướng dẫn đi coi nhà. Khi người định mua có ý thích ngôi nhà thì sẽ dạm giá (offer). Điều kiện dạm giá tùy theo từng nơi có thể nói miệng hay bằng chữ viết, kèm theo một ít tiền cọc cùng ấn định thể thức thương lượng sau đó. Khi cả đôi bên đồng ý giá cả với nhau thì sẽ viết giao kèo (contract).

Bản giao kèo này sẽ gồm có tất cả các điều khoản đã thương thảo gồm có giá mua, ngày ký kết, điều kiện ký kết, quyền của người mua được thanh tra tình trạng nhà cùng bổn phận của chủ bán phải giao văn tự (deed) hợp lệ. Ngày ký kết giao nhà sẽ được ấn định vài tuần lễ sau đó, nhiều khi kéo dài cả vài tháng nếu cần để người mua có đủ thì giờ đi vay tiền mua nhà (mortgage). Sau thời gian chuyển tiếp này nếu không có gì trục trặc thì hai bên sẽ kết thúc hợp đồng bằng một cuộc trao đổi cả chồng giấy tờ dĩ nhiên có cả ngân phiếu của bên mua trao cho bên bán để đổi lại lấy tờ văn tự. Khi bán nhà thì người bán chuyển văn tự cho người mua, đó là một văn kiện chính thức biểu hiện sự chuyển giao tài sản (văn tự được áp dụng cho mọi chuyển giao địa ốc kể cả cho không). Văn tự được dùng làm bằng chứng rằng bất động sản đã được chuyển giao chủ quyền và là hồ sơ chứng minh tài sản đó đã đổi chủ. Dĩ nhiên văn tự được chủ cũ ký tên và giao cho người mua hay đại diện là môi giới địa ốc.

Người mua nhà sau khi nhận văn tự liền xin trước bạ (title) ngôi nhà. Trước bạ là một bằng chứng chính thức về chủ quyền trong luật tài sản. Thông thường người bán nhà sẽ phải giao trước bạ phát mại được (marketable tittle) cho người mua. Theo luật pháp có nghĩa là người mua phải nhận được trọn vẹn chủ quyền trên cơ sở địa ốc đó mà không bị trở ngại rắc rối sau này do các sai sót theo luật gọi là hàng loạt nhược điểm trước bạ (chain of title defects) gây ra. Lý do khiến việc mua nhà có nhiều luật rắc rối vì không có cách gì để bảo đảm tránh được sơ sót hoặc không có hàng loạt nhược điểm trước bạ trên một bất động sản. Tại mỗi tiểu bang đều có đặt luật lưu trữ hồ sơ trước bạ bất động sản. Thông thường văn phòng Lục Sự Tòa Án (Clerk of the Court) ở mỗi tòa án quận hạt là nơi lưu trữ tất cả các văn kiện chính thức về địa ốc cùng các giấy tờ liên hệ đến mua bán sang nhượng bất động sản lẫn văn kiện về tiền vay mortgage của dân chúng địa phương từ nhiều thế kỷ trước cho tới hiện tại.

Rất ít người mua có đủ sức trả bằng tiền mặt để mua nổi một món tiền lớn như vậy nên bắt buộc phải đi vay ngân hàng hay công ty tài trợ địa ốc. Trong giao dịch này gồm có hai phần, một là hợp đồng vay tiền và một là hợp đồng mua bán địa ốc. Người vay phải viết một tờ giấy nợ (promissory note) ghi rõ điều kiện vay và bổn phận hoàn trả lại và lấy ngôi nhà làm thế chấp (collateral) để bảo đảm món tiền nợ. Nếu người vay không chịu trả lại thì người cho vay có quyền đem bán nhà đó để lấy lại số tiền đó. Lối cho vay có thế chấp này không những áp dụng cho nhà cửa mà được các ngân hàng áp dụng cho tất cả các loại cho vay khác như xe hơi, hay các tài sản cá nhân.

Tuần tới chúng tôi tiếp tục mục tìm hiểu luật tài sản Hoa Kỳ với những lỗi lầm tốn tiền mà nhiều người thường mắc phải khi mua nhà. Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080, website:lylylaw.com.

Tại nạn trên xa lộ là điều rất đáng sợ ở Mỹ. Với tốc độ di chuyển cả trăm cây số giờ, tai nạn trên xa lộ rất dễ dẫn đến chết người.

Thêm nữa, đụng xe trên xa lộ dễ có tác động dây chuyền, xe này nối tiếp đụng xe kia, tạo thành một chuỗi tai nạn dài, gây thiệt hại lớn về người và xe, gây ra nạn kẹt xe hàng giờ đồng hồ.

Ai đã từng lái xe đường xa, thì sẽ thấu hiểu nỗi khổ sở, bất lực khi phải nối đuôi nhau, ngồi chờ trên xa lộ.

Trên nhiều trang web khác nhau có liệt kê những vụ tai nạn xe cộ có dính dáng đến nhiều xe nhất trên khắp các xa lộ nước Mỹ trong nhiều thập niên qua. Sau đây là một số vụ tiêu biểu:

-Vụ đụng xe xảy ra trên xa lộ liên bang I-75 ở tiểu bang Tennessee vào sáng 11 Tháng Mười Hai, 1990. Nguyên nhân là do sương mù che phủ xa lộ, khiến 70 chiếc xe đụng nối đuôi nhau. Mặc dù đoạn đường này có biển báo cảnh giác, nhưng tình hình thời tiết thay đổi xấu đi quá nhanh, cho nên nhiều tài xế đã trở tay không kịp. Những mảnh vỡ do va chạm trải dài trên nửa dặm.

Tai nạn này khiến 13 người tử vong. Những người lái xe bị tai nạn còn thêm hoảng loạn vì một số xe bị bốc cháy. Một số nhân chứng kể lại rằng họ nghe như tiếng bom nổ hay tiếng súng, khi từng chiếc xe lần lượt đụng vào dãy xe đã đụng nhau từ trước.

Tiểu bang Tennessee phải lắp đặt, cải tiến các hệ thống báo động sương mù, với những bộ cảm biến dò sương mù, có thể kích hoạt các bảng báo động trên xa lộ để cảnh báo tài xế, hoặc thông báo đóng các lối dẫn lên xa lộ, để tránh tình trạng xe đụng nối đuôi. Những vạch sơn đường phản quang, đèn chớp nháy cũng được lắp đặt để hướng dẫn tài xế trong tình trạng sương mù dày đặc.

-Vụ đụng xe trên xa lộ liên bang I-5 thuộc tiểu bang California ngày 29 Tháng Mười Một, 1991. Trong khi xa lộ đang đầy xe nối đuôi nhau trở về nhà sau kỳ nghỉ lễ Thanks Giving, tốc độ gió thình lình tăng mạnh đến 40 mph. Những trang trại thông thường xanh tốt hai bên đường lúc đó lại bị bỏ hoang trơ trọi, do tình trạng hạn hán nghiêm trọng. Vì vậy, gió lốc đã thổi tung tạo thành một trận bão cát, làm giảm mạnh tầm nhìn của người lái xe.

Điều này dẫn đến việc 104 xe đã đụng vào nhau, bao gồm bốn chiếc xe kéo máy cày, trên cả một đoạn xa lộ dài cả một dặm! Sau nhiều giờ nỗ lực cấp cứu trong điều kiện bão cát, 17 người tử vong và 150 người bị thương nghiêm trọng. Vụ đụng xe này còn khiến cả ngàn người bị kẹt xe trên xa lộ đến tận ngày hôm sau. Chỉ khi các nhân viên công lực đến để dọn dẹp “bãi chiến trường,” xa lộ mới thông trở lại!

-Vụ đụng xe xảy ra vào ngày 1 Tháng Mười Hai, 2011, cũng tại tiểu bang Tennessee, gần Nashville. Khoảng 176 chiếc xe đã tham gia vào vụ đụng xe dây chuyền, lý do vẫn là… sương mù! Có ba chuỗi đụng xe riêng rẽ trên xa lộ, đã kết hợp lại gây ra thành tai nạn dây chuyền này. Chỉ có một người chết trong vụ tai nạn, 16 người bị thương nặng. Dãy xe đụng nối đuôi nhau dài tới 2 dặm! Có cả xe buýt chở học sinh cũng bị tai nạn. Nhưng rất may là không có học sinh nào bị thương.

-Vụ tai nạn xảy ra vào ngày 9 Tháng Giêng, 2015, tại Battle Creek, Galesburg, tiểu bang Michigan. Một người chết, 22 người được đưa vào bệnh viện. Sương mù lại chính là thủ phạm. Tình trạng sương mù còn tiếp tục kéo dài thêm hai ngày nữa, làm đường xá tắc nghẽn. Có tổng cộng 193 chiếc xe bị nạn, trong đó có 117 chiếc xe hơi chở người. Tai nạn xảy ra giữa xa lộ 88 và 92 tại Michigan. Toàn bộ xa lộ bị chặn để dọn dẹp trong hơn một ngày trước khi được thông xe trở lại. Hai chiếc xe tải tham gia tai nạn được ghi nhận là có chở hóa chất độc hại và pháo bông. May mắn là hai xe tải này không bị đụng nặng, nếu không tình hình còn có thể tệ hại hơn nữa!

-Vụ đụng xe vào ngày 12 Tháng Giêng, 2005, cũng tại Michigan, thành phố Lansing. Tại nạn xảy ra trên xa lộ liên bang I-96, kéo dài tận Lower Michigan. Có khoảng 200 chiếc xe có liên quan đến tại nạn này, và nguyên nhân cũng vẫn là… sương mù! Hai người chết và rất nhiều người bị thương. Thời tiết lạnh giá của những buổi sáng giữa Tháng Giêng thường có sương mù dày đặc, do lớp không khí nóng hơn di chuyển bên trên là tác nhân tạo ra sương mù.

-Tai nạn xảy ra vào ngày 20 Tháng Ba, 1995, tại thành phố Mobile, tiểu bang Alabama. Nguyên nhân vẫn là sương mù, đã khiến một người tử vong, 90 người bị thương trong một vụ đụng xe với khoảng 200 chiếc xe nối đuôi nhau. Vụ tai nạn này đã khiến cho những người lái xe tại tiểu bang Alabama vô cùng cảnh giác vào những ngày cuối Tháng Ba suốt hai thập kỷ sau đó.

-Vụ đụng xe ngày 3 Tháng Mười Một, 2002, tại thành phố Los Angeles, tiểu bang California. Tai nạn xảy ra trên xa lộ 710, nguyên nhân không thay đổi: sương mù làm che khuất tầm nhìn! Vụ tai nạn này chỉ làm năm người bị thương nặng, nhưng lại làm đến 216 chiếc xe tham gia tai nạn bị hư hỏng, trong số đó có 45 chiếc xe hai bánh, 70 chiếc xe bị phá hủy hoàn toàn. Vụ tai nạn này cũng đã khiến xa lộ 405 và 91 phải đóng nhiều giờ sau đó. Ai ở Nam California đều biết, nếu ba xa lộ này mà kẹt, thì xem như vùng Los Angeles County tê liệt!

Thông tin từ những vụ “tai nạn nối đuôi trên xa lộ” này đã chỉ cho chúng ta điều gì? Thời tiết là nguyên nhân chính gây tai nạn kiểu hàng loạt như thế này. Mà sương mù gây ra hầu hết các tai nạn hàng loạt, do tầm nhìn của nhiều người lái xe bị giới hạn cùng một lúc. Trong khi các con số thống kê về tại nạn xe cộ tại Hoa Kỳ cho thấy nguyên nhân hầu hết thuộc về con người, như không tập trung khi lái xe, lo nhắn tin, gọi điện thoại, lái xe khi say rượu, say thuốc… Tuy nhiên, những vụ tai nạn do cá nhân gây ra có vẻ như chỉ gây ra tại nạn cho một vài xe, chứ không đẩy hàng trăm xe vào cùng một tai nạn.

Do đó, khi lái xe vào những khoảng thời gian có nhiều sương mù, thường bị thời tiết xấu trong năm, tài xế phải hết sức cẩn thận, và chuẩn bị cho mọi tình huống xấu có thể xảy ra. Đặc biệt là dân California, vốn thời tiết tốt quanh năm, chỉ có một vài ngày trong dịp mùa Đông là thời tiết bị sương mù, mưa gió. Do không quen lái trong điều kiện thời tiết xấu, cho nên dân California nổi tiếng là lái xe trời mưa, đường sương mù rất dở!

Trong điều kiện thời tiết giới hạn tầm quan sát, nhớ bật đèn. Nhớ chạy chậm hơn thường lệ. Và nhớ giữ khoảng cách an toàn với xe phía trước. Hãy nghĩ rằng nó có thể thắng lại bất cứ lúc nào!

Và sau cùng, nếu thời tiết xấu, thì tốt hơn hết là… tránh đi ra đường nếu không cần thiết!

Nếu không lái xe theo tinh thần “defensive driving” như vậy, rất có thể là một ngày nào đó, chính mình cũng sẽ nối đuôi trong các vụ đụng xe hàng loạt giống như trên…