ORANGE COUNTY, California (NV) – Lần đầu tiên kể từ năm 1974, nhà xây mới tại Mỹ được bán với giá thấp hơn nhà cũ, do các nhà xây dựng thu hẹp diện tích, tăng ưu đãi và điều chỉnh giá để “xả” hàng tồn kho, trong khi nhiều chủ nhà vẫn chưa muốn hạ giá, theo Fortune, ngày 15 Tháng Bảy.

Trong quý đầu năm 2026, giá trung vị (median) của một căn nhà đơn lập mới xây là $403,200, thấp hơn $1,400 so với mức $404,600 của nhà cũ, theo số liệu Hiệp Hội Các Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) cung cấp cho Fortune, dựa trên dữ liệu của Cục Thống Kê Dân Số Mỹ (U.S. Census Bureau) và Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).

Đây là quý thứ tư liên tiếp giá nhà cũ cao hơn nhà mới, một hiện tượng trái với thông lệ lâu nay. Kể từ năm 1987, nhà mới thường đắt hơn nhà cũ trung bình khoảng 16%. Tuy nhiên, đến Tháng Tư, 2026, mức chênh lệch giảm xuống âm 2%, lần đầu tiên giá nhà mới thấp hơn nhà cũ trong chuỗi dữ liệu kéo dài khoảng năm thập niên của công ty John Burns Research and Consulting.

Ông Alex Thomas, quản lý nghiên cứu kinh tế vĩ mô của John Burns, cho rằng sự đảo chiều này phản ánh trước hết quan hệ cung cầu, mặc dù cách thu thập và so sánh dữ liệu cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả.

Nhà nhỏ hơn và nhiều ưu đãi hơn

Một nguyên nhân quan trọng là các nhà xây dựng đang giảm diện tích nhà để đưa ra mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua. Diện tích trung bình của nhà mới bán ra hiện vào khoảng 2,400 sqft, giảm từ khoảng sqft năm 2022 và 2,700 sqft vào giữa thập niên 2010.

Nhà nhỏ hơn thường có giá thấp hơn, trong khi số nhà cũ được bán trên thị trường gồm nhiều căn có diện tích lớn hơn và nằm trong những khu dân cư đã phát triển ổn định. Vì vậy, mức giá trung vị (median)

thấp hơn chưa hẳn có nghĩa một căn nhà mới có cùng diện tích, vị trí và phẩm chất xây dựng sẽ luôn rẻ hơn nhà cũ.

Các nhà xây dựng còn sử dụng những lô đất nhỏ hơn, tập trung nhiều dự án tại miền Nam, nơi đất đai và chi phí xây dựng thường thấp hơn các vùng Đông Bắc hoặc Trung Tây. Họ cũng phải đưa ra nhiều biện pháp khuyến khích để bán số nhà đã xây xong hoặc sắp hoàn thành.

Sự điều chỉnh này diễn ra trong lúc chi phí xây dựng vẫn tăng. NAHB ước tính thuế quan đối với vật liệu nhập cảng có thể làm giá trung bình của một căn nhà mới tăng thêm tới $9,200.

Giá nhà mới và nhà cũ cũng khác biệt đáng kể giữa các vùng. Tại miền Đông Bắc, nhà mới vẫn đắt hơn nhà cũ trung bình $309,200. Tại Trung Tây, mức chênh lệch là $66,800.

Tình hình đảo ngược tại miền Tây, nơi nhà cũ đắt hơn nhà mới khoảng $55,500. Tại miền Nam, hai mức giá gần như ngang nhau, với nhà cũ cao hơn nhà mới chỉ khoảng $700.

Theo ông Thomas, giá nhà tại Đông Bắc và Trung Tây giữ vững hơn vì hai vùng này không có nhiều dự án xây dựng mới. Trong khi đó, nguồn cung tăng và thị trường yếu hơn tại nhiều tiểu bang thuộc miền Nam và miền Tây đã kéo giá trung vị của nhà mới trên toàn quốc xuống thấp.

Giá thực tế có thể còn thấp hơn

Các số liệu chính thức chưa phản ánh đầy đủ tổng giá trị ưu đãi mà người mua nhà mới có thể nhận được. Nhiều nhà xây dựng không giảm trực tiếp giá niêm yết mà cung cấp tín dụng để người mua lựa chọn vật liệu hoặc thiết bị, trả một phần chi phí hoàn tất giao dịch hay bỏ tiền giảm lãi suất vay mua nhà.

Khảo sát của ông John Burns cho thấy tổng giá trị những ưu đãi này hiện tương đương khoảng 7% đến 8% giá bán nhà mới. Ông Thomas nhận định đây là mức cao bất thường so với lịch sử thị trường.

Điều đó có nghĩa mức chênh lệch thực tế tại một số khu vực có thể lớn hơn con số thể hiện trong dữ liệu giá bán. Một căn nhà mới có thể được niêm yết với giá gần bằng nhà cũ, nhưng người mua vẫn tiết kiệm được hàng chục ngàn đô la nhờ khoản hỗ trợ lãi suất, chi phí hoàn tất giao dịch hoặc nâng cấp nội thất.

Theo Realtor.com, gần 20% số nhà mới được rao bán đã phải giảm giá trực tiếp trong quý cuối năm 2025. Tại những khu vực có nhiều dự án mới, người mua còn có thể so sánh ưu đãi giữa các cộng đồng dân cư và thương lượng với nhiều nhà xây dựng cùng lúc.

Các công ty xây dựng phải duy trì tốc độ bán hàng vì vốn của họ nằm trong đất đai, vật liệu, nhân công và những căn nhà đã hoàn thành. Càng để nhà tồn kho lâu, họ càng phải chịu thêm tiền lãi, thuế, bảo hiểm, bảo trì và nhiều chi phí kinh doanh khác.

Chủ nhà cũ ít chịu áp lực phải bán

Người bán nhà cũ ở vào hoàn cảnh khác. Khi không nhận được mức giá mong muốn, họ có thể rút căn nhà khỏi thị trường và chờ điều kiện thuận lợi hơn. Nhà xây dựng thường không có nhiều thời gian để làm như vậy vì cần thu hồi vốn và tiếp tục triển khai các dự án khác.

Ông Thomas cho biết giá nhà cũ thường điều chỉnh chậm khi thị trường suy yếu. Nhiều người bán vẫn muốn nhận được mức giá tương đương căn nhà của hàng xóm đã bán một hoặc hai năm trước, dù nhu cầu và lãi suất vay mua nhà đã thay đổi.

Tuy nhiên, ông không cho rằng nên quy toàn bộ trách nhiệm cho thế hệ baby boomer, tức là nhóm người được sinh ra từ năm 1956 đến năm 1964. Theo báo cáo xu hướng người mua và người bán nhà theo thế hệ năm 2026 của NAR, baby boomer chiếm 42% số người mua và 55% số người bán, tỉ lệ cao nhất trong các nhóm tuổi.

Nhiều người thuộc thế hệ này đã trả hết khoản vay mua nhà hoặc đang giữ những khoản vay có lãi suất rất thấp. Giá nhà tăng trong nhiều năm cũng giúp họ tích lũy lượng vốn sở hữu lớn, nên họ không nhất thiết phải bán khi thị trường chưa đáp ứng mức giá mong muốn.

Phân tích của Redfin dựa trên dữ liệu năm 2024 cho thấy những người thuộc thế hệ baby boomer không còn sống chung với con cái sở hữu 28% số nhà có ít nhất ba phòng ngủ tại Mỹ. Trong khi đó, các gia đình thế hệ millennial, gồm những người sinh từ 1981 đến 1996, chỉ sở hữu 16% số nhà thuộc nhóm này.

Tình trạng này góp phần hạn chế nguồn cung nhà cũ có diện tích phù hợp với các gia đình trẻ, nhưng không có nghĩa tất cả người lớn tuổi đều cố tình giữ nhà. Nhiều người không muốn hoặc không đủ khả năng chuyển sang nhà khác, đặc biệt khi chi phí nhà ở, chăm sóc dài hạn và sinh hoạt hưu trí đều tăng.

Lãi suất thấp giữ chủ nhà ở lại

Thị trường nhà cũ còn chịu ảnh hưởng của hiện tượng “khóa lãi suất.” Lãi suất trung bình của những khoản vay mua nhà đang lưu hành hiện vào khoảng 4.3%, trong khi lãi suất dành cho người vay mới gần 6.5%.

Một chủ nhà đang trả lãi suất 3% hoặc 4% có thể phải đối diện khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nhiều khi bán nhà hiện tại và vay tiền mua căn khác. Vì vậy, nhiều người chọn tiếp tục ở lại, ngay cả khi căn nhà không còn hoàn toàn phù hợp với nhu cầu.

Nguồn cung nhà cũ vì thế vẫn bị hạn chế, số giao dịch ở mức thấp và người bán ít chịu áp lực giảm giá. Ngược lại, các nhà xây dựng phải cạnh tranh quyết liệt để thu hút số người mua đang bị hạn chế bởi lãi suất cao và khả năng tài chính suy giảm.

Khó khăn này thể hiện rõ nhất đối với người mua nhà lần đầu. Trong năm 2025, tuổi trung bình của người mua lần đầu tại Mỹ tăng lên mức kỷ lục 40 tuổi. Nhóm này chỉ chiếm 21% tổng số người mua, mức thấp nhất kể từ khi NAR bắt đầu thống kê năm 1981.

Theo ông Thomas, chừng nào khoảng cách giữa lãi suất của các khoản vay đang lưu hành và lãi suất thị trường còn lớn, số giao dịch nhà cũ sẽ tiếp tục ở mức thấp. Các nhà xây dựng đồng thời vẫn phải giảm giá hoặc cung cấp ưu đãi để duy trì doanh số.

Đối với người mua, điều này tạo ra cơ hội tìm được nhà mới với giá cạnh tranh, đặc biệt tại miền Nam và miền Tây. Tuy nhiên, người mua vẫn cần so sánh diện tích, vị trí, thuế địa ốc, phí hiệp hội chủ nhà, phẩm chất xây dựng và tổng chi phí vay, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Nhà mới hiện có thể rẻ hơn nhà cũ, theo số liệu thống kê trong toàn quốc, nhưng lợi ích lớn nhất thường nằm trong toàn bộ gói giao dịch, gồm giá bán, mức lãi suất được hỗ trợ, chi phí hoàn tất giao dịch và các khoản nâng cấp do nhà xây dựng cung cấp. (Ng.Tr) [t.c.]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Số nhà bị đưa vào thủ tục xiết nợ trên toàn nước Mỹ tăng mạnh trong sáu tháng đầu năm 2026, cho thấy ngày càng nhiều chủ nhà đang chịu áp lực tài chính, theo CBS News, ngày 16 Tháng Bảy.

Từ Tháng Giêng đến hết Tháng Sáu, có 227,548 bất động sản nhận ít nhất một hồ sơ liên quan đến thủ tục xiết nhà, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025 và 28% so với hai năm trước, theo báo cáo giữa năm của công ty dữ liệu địa ốc ATTOM.

ATTOM tính một bất động sản thuộc diện xiết nợ khi có thông báo vỡ nợ, lịch bán đấu giá hoặc hồ sơ cho thấy ngân hàng đã thu hồi căn nhà. Vì vậy, con số gần 228,000 không có nghĩa tất cả những căn nhà này đã bị ngân hàng lấy lại, mà gồm nhiều giai đoạn khác nhau của thủ tục xiết nợ.

Ông Rob Barber, tổng giám đốc ATTOM, cho biết mức tăng cho thấy một số chủ nhà đang gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng hơn so với một năm trước. Chủ nhà thường bị đưa vào thủ tục xiết nợ sau khi chậm trả tiền vay mua nhà, có thể vì mất việc, giảm thu nhập, bệnh tật hoặc những biến cố tài chính khác.

Ông Barber nhận định hoạt động xiết nhà đang trở lại với mức thông thường trước đại dịch. Tuy nhiên, số hồ sơ khởi đầu thủ tục xiết nợ, số nhà bị ngân hàng thu hồi và tốc độ giải quyết hồ sơ cùng tăng cho thấy áp lực đối với một bộ phận chủ nhà đang rõ rệt hơn.

Idaho có mức tăng nhanh nhất

Trong số các tiểu bang có ít nhất 500 hồ sơ xiết nhà trong sáu tháng đầu năm, Idaho ghi nhận mức tăng nhanh nhất, cao hơn 59% so với cùng kỳ năm 2025.

Colorado đứng kế tiếp với mức tăng 57%, còn Georgia tăng 52%. North Carolina và Mississippi cũng thuộc nhóm tăng mạnh, lần lượt 47% và 45%.

Tuy nhiên, Idaho dẫn đầu về tốc độ gia tăng, không phải về tổng số hồ sơ hoặc tỷ lệ nhà bị xiết nợ. Trong sáu tháng đầu năm, tiểu bang này ghi nhận 969 bất động sản có hồ sơ xiết nhà, tương đương khoảng một trong mỗi 820 đơn vị nhà ở.

Florida mới là tiểu bang có tỉ lệ xiết nhà cao nhất trong nửa đầu năm 2026. Khoảng 0.27% tổng số đơn vị nhà ở tại Florida nhận hồ sơ xiết nhà, tương đương một trong mỗi 373 căn.

South Carolina đứng thứ hai với một trong mỗi 381 căn, kế đến là Indiana với một trong mỗi 402 căn, Delaware với một trong mỗi 404 căn và Illinois với một trong mỗi 435 căn.

Riêng trong Tháng Sáu, cứ 2,106 đơn vị nhà ở tại Florida thì có một đơn vị nhận hồ sơ xiết nhà. Trên toàn quốc, tỉ lệ trong tháng này là một trong mỗi 3,656 đơn vị nhà ở.

Ngân hàng thu hồi nhiều nhà hơn

Trong sáu tháng đầu năm, 164,566 bất động sản bắt đầu thủ tục xiết nợ, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước. Texas có số trường hợp khởi đầu thủ tục cao nhất với 20,739 căn, tiếp theo là Florida với 20,358 căn và California với 16,040 căn.

Các ngân hàng và tổ chức cho vay đã hoàn tất thủ tục thu hồi 27,983 bất động sản trong cùng thời gian, tăng 33% so với nửa đầu năm 2025. Texas dẫn đầu với 3,322 căn bị thu hồi, California có 2,644 căn và Florida có 2,070 căn.

Thời gian hoàn tất thủ tục xiết nhà cũng tiếp tục rút ngắn. Những căn nhà bị thu hồi trong quý hai đã trải qua trung bình 563 ngày về thủ tục xiết nợ, thấp nhất kể từ năm 2013 và giảm 13% so với cùng kỳ năm trước.

Số hồ sơ xiết nhà tại Mỹ từng lên tới 640,864 trường hợp trong năm 2019, sau đó giảm mạnh trong thời kỳ đại dịch, khi chính phủ ban hành các biện pháp tạm hoãn xiết nhà và hỗ trợ người vay. Sau khi những chương trình bảo vệ này kết thúc, hoạt động xiết nhà dần dần tăng trở lại.

Dù vậy, sự gia tăng hiện nay chưa đồng nghĩa là thị trường nhà ở đang lặp lại cuộc khủng hoảng năm 2008. Nhiều chủ nhà vẫn có lượng vốn sở hữu đáng kể nhờ giá nhà tăng trong những năm qua. Báo cáo chủ yếu cho thấy một bộ phận người vay đang gặp khó khăn khi phải đối diện chi phí sinh hoạt, bảo hiểm, thuế địa ốc và những khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.

Ngày càng nhiều chủ nhà phải bán nhà với số tiền thu được không đủ trả hết khoản vay ngân hàng.

Một dấu hiệu khác cho thấy chủ nhà đang chịu áp lực là số giao dịch bán nhà với giá thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng cũng đang gia tăng.

Trong loại giao dịch này, thường được gọi là “short sale,” nghĩa là chủ nhà bán căn nhà với sự chấp thuận của tổ chức cho vay dù số tiền thu được không đủ trả hết khoản vay mua nhà. Giải pháp này đôi khi được sử dụng để tránh thủ tục siết nhà kéo dài và những hậu quả nghiêm trọng hơn đối với hồ sơ tín dụng.

Theo Realtor.com, số giao dịch thuộc loại này trong quý đầu năm 2026 tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Dù ít nghiêm trọng hơn việc để ngân hàng thu hồi nhà, mức tăng vẫn cho thấy nhiều chủ nhà không còn đủ khả năng tiếp tục thanh toán khoản vay hoặc giữ căn nhà.

Các số liệu mới cho thấy thị trường đang từng bước trở lại trạng thái bình thường sau những biện pháp bảo vệ đặc biệt trong đại dịch. Tuy nhiên, sự gia tăng đồng thời của hồ sơ vỡ nợ, đấu giá, thu hồi nhà và giao dịch bán thấp hơn số dư nợ cũng là dấu hiệu cho thấy một bộ phận chủ nhà Mỹ đang phải đối diện khó khăn tài chính nghiêm trọng hơn. (Ng.Tr) [T.C.]