ORANGE COUNTY, California (NV) – Chủ nhà tại Mỹ luôn có tài sản ròng cao hơn người thuê nhà ở mọi nhóm tuổi, theo Investopedia dẫn dữ liệu từ Khảo Sát Tài Chính Người Tiêu Dùng của Ngân Hàng Liên Bang (Fed).
Mua nhà là một quyết định tốn kém. Người mua phải có tiền trả trước, đủ điểm tín dụng, đủ thu nhập để vay, và còn phải trả thuế nhà đất, bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì. Tuy vậy, dữ liệu của Fed cho thấy sở hữu nhà vẫn là một trong những con đường quan trọng nhất giúp các hộ gia đình Mỹ tích lũy tài sản.
Khoảng cách tài sản gần 38 lần
Năm 2022, tài sản ròng trung vị (median) của các hộ sở hữu nhà tại Mỹ là $396,500. Trong khi đó, tài sản ròng trung vị của các hộ thuê nhà chỉ là $10,410. Như vậy, chủ nhà có tài sản ròng cao gần 38 lần người thuê nhà.
Tài sản ròng là tổng giá trị những gì một hộ gia đình sở hữu sau khi trừ đi các khoản nợ. Với chủ nhà, căn nhà thường là phần tài sản lớn nhất. Vì vậy, khi giá nhà tăng, tài sản ròng của họ cũng tăng theo.
Khoảng cách giữa chủ nhà và người thuê nhà đã lớn từ trước, nhưng ngày càng giãn thêm trong những năm gần đây. Năm 2019, tài sản ròng trung vị của chủ nhà là $295,480, còn người thuê nhà là $7,270. Đến năm 2022, tài sản ròng trung vị của chủ nhà tăng thêm hơn $100,000, chủ yếu nhờ giá nhà tăng mạnh. Tài sản ròng của người thuê nhà cũng tăng, nhưng vẫn ở mức rất thấp so với chủ nhà.
Điều này cho thấy đợt tăng giá nhà sau đại dịch COVID-19 đã đem lại lợi thế lớn cho những người đã sở hữu nhà. Ngược lại, người thuê nhà vừa không hưởng được phần tăng giá đó, vừa phải đối mặt với giá nhà cao hơn nếu muốn mua nhà sau này.
Tỉ lệ sở hữu nhà tăng mạnh sau tuổi 35
Theo dữ liệu năm 2022, có 39% hộ gia đình dưới 35 tuổi sở hữu nhà. Ở nhóm này, tài sản ròng trung vị (median) của chủ nhà là $151,000.
Tỉ lệ sở hữu nhà tăng rõ khi người dân bước vào tuổi trung niên. Ở nhóm 35 đến 44 tuổi, tỉ lệ sở hữu nhà cao hơn nhiều, và tài sản ròng trung vị của chủ nhà đạt $294,000. Đến nhóm 45 đến 54 tuổi, con số này tăng lên $433,000.
Tỉ lệ sở hữu nhà đạt 76% ở nhóm 55 đến 64 tuổi. Tài sản ròng trung vị của chủ nhà trong nhóm này là $500,000.
Ở các nhóm tuổi cao hơn, tỉ lệ sở hữu nhà còn lớn hơn. Nhóm từ 75 tuổi trở lên có tỉ lệ sở hữu nhà cao nhất, khoảng 81%. Tuy nhiên, tài sản ròng trung vị của chủ nhà nhìn chung không thay đổi sau tuổi 65, ở mức khoảng $499,000.
Kết quả này không gây bất ngờ. Người trẻ thường cần nhiều năm để tiết kiệm tiền trả trước, xây dựng điểm tín dụng và đạt mức thu nhập đủ ổn định để vay mua nhà. Người lớn tuổi có nhiều thời gian hơn để trả bớt nợ vay, tích lũy vốn sở hữu trong nhà, và hưởng lợi từ giá nhà tăng.
Trong nhiều trường hợp, chủ nhà lớn tuổi cũng đã trả hết tiền vay mua nhà. Khi không còn khoản vay lớn hằng tháng, căn nhà trở thành phần tài sản rất quan trọng trong tổng tài sản của họ.
Người thuê nhà khó tích lũy tài sản theo thời gian
Sự khác biệt giữa chủ nhà và người thuê nhà thể hiện rõ nhất khi nhìn theo tuổi.
Theo phân tích của Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Quốc Gia (NAHB) dựa trên dữ liệu của Fed, tài sản ròng trung vị (median) của người thuê nhà gần như không tăng nhiều theo tuổi. Ở nhóm dưới 35 tuổi, người thuê nhà có tài sản ròng trung vị khoảng $10,000. Con số này đạt mức cao nhất ở nhóm 45 đến 54 tuổi, khoảng $13,000, rồi trở lại quanh mức $10,000 ở nhóm từ 65 tuổi trở lên.
Trong khi đó, tài sản ròng của chủ nhà tăng rất mạnh theo tuổi. Từ nhóm dưới 35 tuổi đến nhóm từ 65 tuổi trở lên, tài sản ròng trung vị của chủ nhà tăng hơn 10 lần.
Nguyên nhân chính nằm ở vốn sở hữu nhà. Mỗi tháng, người mua nhà trả tiền vay để giảm dần khoản nợ và tăng phần sở hữu trong căn nhà. Theo thời gian, căn nhà có thể tăng giá, giúp chủ nhà có thêm tài sản.
Người thuê nhà không có lợi thế này. Tiền thuê nhà giúp họ có nơi ở, nhưng không tạo ra phần sở hữu trong bất động sản. Khi giá nhà tăng, chủ nhà hưởng lợi trực tiếp từ giá trị căn nhà tăng lên. Người thuê nhà thì không.
Điều đó không có nghĩa mua nhà lúc nào cũng dễ hoặc lúc nào cũng phù hợp với mọi gia đình. Người mua nhà phải tính đến nhiều chi phí khác ngoài khoản vay, như thuế nhà đất, bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và rủi ro thị trường. Nhưng dữ liệu của Fed cho thấy, về dài hạn, sở hữu nhà vẫn đồng nghĩa với khả năng tích lũy tài sản tại Mỹ.
Với người thuê nhà, thách thức lớn là làm sao đặt chân được vào thị trường trong lúc giá nhà, lãi suất và chi phí sinh hoạt đều tăng cao. Càng mua nhà muộn, họ càng mất thêm thời gian để tích lũy vốn sở hữu. Và khi giá nhà tiếp tục tăng, khoảng cách tài sản giữa chủ nhà và người thuê nhà càng khó thu hẹp. (Ng.Tr) [T.C.]
