Cả chính phủ, kỹ nghệ thế chấp và sức mạnh thiên nhiên đều góp phần làm rung chuyển thị trường nhà đất trong năm 2011.

 Chúng gây ra những hậu quả tức thì cũng như những ảnh hưởng âm ỉ, dọn đường cho một năm 2012 gập ghềnh với những vụ xiết nhà, đụng độ chính trị và những rủi ro thị trường địa phương sẽ còn tiếp tục.

1. Âm hưởng của vụ “ký như máy”

Vụ tai tiếng “ký như máy” (robo-signing) – khi các ngân hàng bị cáo buộc đã chấp thuận những vụ xiết nhà với hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng – bùng nổ vào Tháng Mười 2010, nhưng tình trạng hiện nay ra sao? Các ngân hàng muốn đi tới một cuộc dàn xếp để tránh các đơn kiện tốn kém, kéo dài. Một cuộc dàn xếp đang thành hình có thể giảm các kết toán vay hoặc lãi suất cho những chủ nhà hiện hữu, trả tiền cho những người đã mất nhà của họ và thiết lập các tiêu chuẩn phục vụ mới cho những món thế chấp trong tương lai.

Hậu quả thực sự: Mối đe dọa của những đơn kiện về việc ký như máy làm cho các ngân hàng e ngại trong việc theo đuổi những vụ xiết nhà trong năm 2011, điều làm cho nhiều căn nhà bị mắc kẹt trong tiến trình xiết nhà. Nhưng một khi đạt được một vụ dàn xếp, chúng ta sẽ thấy những vụ xiết nhà tăng ồ ạt trong năm 2012.

2. Trần nợ và khiếm hụt ngân sách

Trong Tháng Tám, chính phủ đã đối đầu với Quốc Hội về chuyện có nâng giới hạn nợ nần của quốc gia hay không, nhưng điều này đáng lẽ chỉ có tính cách hình thức. Phần khó khăn là thực sự giảm khiếm hụt. Từ lâu trước khi có cuộc tranh cãi về trần nợ (debt ceiling), chúng ta ai cũng biết rằng ngân sách liên bang ở trong tình trạng bệnh hoạn, và mức đánh giá tín dụng của liên bang đã bị hạ thấp tự nó không thay đổi quan điểm của bất cứ ai về vấn đề này.

Hậu quả thực sự: Sau cuộc tranh luận về trần nợ, những cuộc bàn cãi tới lui không thành công của siêu ủy ban lưỡng đảng về việc giảm bớt khiếm hụt đã trêu chọc chúng ta với vài đề nghị chắc chắn sẽ làm cho họ ngóc đầu trở lại. Một ý kiến mà các đảng viên Cộng Hòa cũng như Dân Chủ đều phần nào không đồng ý là giảm lãi suất thế chấp và những khấu trừ thuế khác. Nếu và khi nào điều đó xảy ra, các chủ nhà với nợ thế chấp và có lợi tức cao sẽ trả thuế nhiều hơn đáng kể.

3. Mở rộng chương trình HARP

Vào Tháng Mười, Cơ Quan Tài Trợ Gia Cư Liên Bang (FHFA: Federal Housing Finance Agency) nói những chủ nhà chìm dưới nước trầm trọng sẽ có thể tái tài trợ qua chương trình tái tài trợ nhà để họ có thể kham nổi việc trả nợ (HARP: Home Affordable Refinance Program). Nhưng có một cái bẫy: Những người vay phải ở trong tình trạng đang trả nợ.

Hậu quả thực sự: Ðối với những người vay đã cố tình ngưng thanh toán tiền vay với hy vọng thương lượng một vụ điều chỉnh tiền vay, những người này sẽ không được trợ giúp. Ðiều mà kế hoạch này nhắm tới là kích thích nền kinh tế mà không cần Quốc Hội đồng ý về những biện pháp kích thích thêm.

4. Thiên tai đưa tới thảm họa về bảo hiểm?

Trong năm 2011, vài trận gió lốc, lụt lội và một trận cuồng phong đã tạm thời ngưng chỉ một số nhỏ những vụ xây dựng, nhưng điều này chỉ là một sự kềm hãm ngắn hạn. Ảnh hưởng dài hạn lớn lao hơn là tình trạng gần sụp đổ của chương trình bảo hiểm lụt toàn quốc (NFIP: National Flood Insurance Program) của chính phủ liên bang. Vẫn còn đang chật vật về mặt tài chánh vì nợ nần chồng chất sau trận cuồng phong Katrina, bảo phí của NFIP không hoàn toàn che chở được các khiếu nại đòi bảo hiểm bồi thường khi thảm họa xảy ra. Trận cuồng phong Irene và sự thiệt hại do trận lụt mà nó gây ra đã đưa vấn nạn này trở lại sân khấu chính.

Hậu quả thực sự: Trong những vùng dễ bị lụt, bạn không thể vay tiền mua nhà nếu bạn không có bảo hiểm lụt lội. Không có IFIP, các thị trường địa ốc trong những vùng này sẽ đi tới ngưng đọng. Nằm trong thỏa thuận về thuế lương bổng mới đây, chương trình được gia hạn vào phút chót cho tới Tháng Năm 2012, nhưng tương lai của nó vẫn bấp bênh.

5. Hạ thấp giới hạn tiền vay mua nhà

Bắt đầu vào Tháng Mười, chính phủ hạ thấp mức tối đa đối với những món vay được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Feddie Mac hoặc được bảo hiểm bởi Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA: Federal Housing Administration), từ $729,750 còn $625,500. Tại sao? Các cơ quan chính phủ hiện giờ hỗ trợ hoặc bảo hiểm hầu hết các món vay, nhưng đã đến lúc làm cho thị trường nhà đất bớt lệ thuộc vào chính phủ liên bang. Hạ thấp các giới hạn vay tiền là một bước theo chiều hướng đó. Tuy nhiên, kỹ nghệ địa ốc đã thúc giục chính phủ hãy đẩy các giới hạn vay mượn trở lại như cũ. Và bạn có biết không? Họ đạt được một thắng lợi nửa vời trong Tháng Mười Một, nâng giới hạn tiền vay trở lại đối với những món vay của FHA nhưng không thay đổi đối với những món vay của Fannie và Freddie.

Hậu quả thực sự: Những ngân hàng cho vay tiền mua nhà sẵn sàng áp dụng lãi suất thấp hơn đối với những món vay được hỗ trợ bởi Fannie và Freddie; với một giới hạn tiền vay theo tiêu chuẩn thấp hơn, một số nhỏ những món vay trước đây đủ điều kiện để được liên bang hỗ trợ bây giờ không còn đủ tiêu chuẩn nữa. (n.n.)

Hầu hết người Mỹ cảm thấy bây giờ là một thời điểm tốt để mua một căn nhà, nhưng những người muốn bán đang gặp khó khăn trong việc tìm người mua với giá mà họ mong muốn, khiến niềm tin của người bán giảm tới những mức thấp kỷ lục.

Quan điểm thấp đang đưa tới một hố ngăn cách rộng giữa việc mua nhà và bán nhà và tình trạng đó sẽ không thu hẹp trong ít nhất một năm nữa, theo một báo cáo mới của Viện Nghiên Cứu Gia Cư Mỹ (Research Institute for Housing America) thuộc Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA).

Từ 1992 đến 2005, cảm nghĩ tốt của người bán trồi sụt trong khoảng 40% và 60%, theo bản báo cáo. Kể từ năm 2005, cảm nghĩ đã xuống dốc còn 7.6%, ngay cả trong khi cảm nghĩ của người mua vẫn cao. Mặc dù thất nghiệp cao, phát triển kinh tế chậm và các vấn nạn tràn ngập nền kinh tế, gần 80% các gia đình Mỹ tin rằng bây giờ là một thời điểm tốt để mua một căn nhà.

Khuôn mẫu cảm nghĩ của người mua nhà ngày nay có vẻ tương tự như trong những cuộc suy thoái trước đây, nhưng điều khác biệt là cảm nghĩ lạc quan của người bán thấp hơn bao giờ hết, theo ông Gary Engelhardt, giáo sư kinh tế tại đại học Syracuse ở New York. Con số lớn lao những món thế chấp quá hạn thanh toán hoặc ở trong tiến trình xiết nhà là một yếu tố lớn đưa tới sự khác biệt. Giữa lúc giá trị thị trường sụt giảm, những người có tiềm năng bán nhà đã không điều chỉnh giá bán mà họ nhắm tới đủ nhanh để đưa cảm nghĩ của người mua và người bán xích lại gần nhau hơn.

Ông Engelhardt nói thật khó mà xác định động cơ chính đưa tới hố ngăn cách, nhưng ông đưa ra một vài giải thích về sự khác biệt.

Ông nói giá mà người bán đưa ra có thể được căn cứ vào giá trị thị trường trước đây, chẳng hạn như giá mua của căn nhà hoặc giá bán mới đây của một căn nhà tương tự, đặc biệt quanh quẩn ở mức cao nhất của thị trường.

“Nếu các chủ nhà không thường xuyên cập nhật những giá cả được dùng làm mấu chốt này, khi đó một hố ngăn cách rộng giữa cảm nghĩ của người mua và người bán sẽ nổi lên, giữa lúc có những sụt giảm kéo dài, đáng kể trong giá trị thị trường, chẳng hạn như những sụt giảm được thấy trong vài năm vừa qua,” ông Engelhardt nói.

Ông cũng viện dẫn những chủ nhà “chìm dưới nước” (underwater), những người không thể hoặc sẽ không điều chỉnh giá bán của họ còn dưới số tiền vay mua nhà mà họ còn nợ, vì họ cần có tiền mặt để trả dứt món nợ thế chấp nhà cộng với các phí tổn chuyển nhượng.

Hiện giờ, có khoảng 20% chủ nhà còn nợ tiền vay mua nhà trên toàn quốc bị chìm dưới nước. Trong một vài thị trường đặc biệt bị ảnh hưởng nặng nề nhất, có tới nửa mọi chủ nhà còn nợ thế chấp bị chìm dưới nước. Ðó cũng là những nơi xảy ra nhiều nhất những vụ không trả nợ thế chấp và những vụ xiết nhà.

Các nhà phân tích dự đoán giá nhà sẽ ổn định trong năm 2012.

Tình trạng ít lạc quan hiện nay diễn ra hầu như đối với mọi sắc dân và mọi vùng. Cảm nghĩ lạc quan của người bán mạnh hơn trong các gia đình không phải da trắng.

Ông Engelhardt nói rằng trong năm tam cá nguyệt tới, cảm nghĩ lạc quan khi mua nhà được dự đoán sẽ phù hợp với những mức trung bình dài hạn hiện nay. Ngược lại, cảm nghĩ lạc quan của người bán được dự trù vẫn ở mức thấp lịch sử hiện nay. Ðiều này cho thấy rằng cảm nghĩ bán nhà, và, đo đó, hoạt động của thị trường, cũng sẽ tiếp tục trì trệ trong tương lai gần. (n.n.)