Luật Sư LyLy Nguyễn chuyên về Luật Khánh Tận Chương 7, 11, 13 cho cá nhân và cơ sở thương mại, xóa hết các loại nợ, tranh tụng trước Tòa Khánh Tận và khai phá sản hủy bỏ nợ thuế. Về Hoạch Định Tài Sản, Luật Sư LyLy chuyên thảo Di Chúc và Tín Mục (trust), ủy quyền điều hành tất cả tài sản, dặn dò săn sóc y tế khi bất lực và hoạch định kế nghiệp. Về Luật Thuế, Luật Sư LyLy đại diện cho thân chủ trường hợp bị kiểm thuế, xin ngưng tịch thâu tài sản vì thiếu thuế, đại diện biện hộ trước Tòa Án Thuế và điều đình xin giảm nợ thuế. Về Luật Thương Mại, Luật Sư LyLy giúp thành lập công ty và tổ hợp hùn hạp. Ngoài ra Luật Sư LyLy còn rất giàu kinh nghiệm về thuế lợi tức cá nhân, thuế trả nhân công, thuế mua bán và thuế tài sản ở hai cấp liên bang và tiểu bang. Luật Sư LyLy Nguyễn được chứng nhận hành nghề tại Supreme Court of California, United States District Court, United States Court of Appeals for the Ninth Circuit và United States Tax Court. Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với Luật Sư LyLy Nguyễn tại văn phòng ở 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, California 92708. Điện thoại: (714) 531-7080. website: www.lylylaw.com

Từ ngày rời xa quê hương lưu lạc ra hải ngoại ai cũng muốn có cuộc sống ổn định được “an cư lạc nghiệp” như lời cổ xưa của tiền nhân, việc mong làm chủ một ngôi nhà là một mộng ước bình thường của hầu hết người Việt trên đất Mỹ. Chưa bao giờ lãi suất tiền vay mua nhà xuống thấp như hiện nay nên càng ngày càng nhiều đồng bào khắp nơi cố gắng chạy tiền mua nhà. Thường khi tìm được ngôi nhà vừa ý dĩ nhiên ít ai có đủ tiền mặt mua đứt nên phải tìm vay các nguồn tài trợ địa ốc, mà vay tiền mua nhà không phải là một việc đơn giản dễ dàng, trái lại đôi khi có thể là một kinh nghiệm rất nản lòng.

Chắc chắn không ai vui khi phải vay một món nợ khổng lồ lớn nhất đời bằng cả chục năm lương của một dân trung lưu. Ngoài ra còn phải đụng phải cả chồng hồ sơ giấy tờ vay nợ ký lia lịa, nhiều khi chẳng biết mình ký cái gì chưa kể đến việc điên đầu vì trăm thứ lệ phí nghe rất xa lạ lẫn với đủ loại từ ngữ chuyên môn của địa ốc làm ù tai hoa mắt. Trong quá trình đi mua nhà phải vượt qua nhiều nỗ lực gay go phần đông rất dễ mắc phải nhiều lỗi lầm lẫn đi đến kết quả tốn kém đáng lẽ có thể tiết kiệm được. Sau đây là tám khuyết điểm nhiều người dễ bị mắc phải.

Đầu tiên là lỗi không để ý đến tín dụng (credit). Tín dụng là một hồ sơ đánh giá trị thành tích vay và trả nợ của một cá nhân. Trong xã hội Việt Nam không nợ là tốt, nhưng ở Mỹ những ai là con cháu chúa Chổm nợ nhiều và có quá trình trả đều thì là những khách quý của các nhà băng và công ty tín dụng. Mỗi khi chúng ta đi mua trả góp một món hàng lớn nhỏ thì người bán chịu sẽ thông báo cho một trong ba văn phòng báo cáo tín dụng (credit bureau) là Equifax, Trans Union, và Experian, nơi đây sẽ ghi lại các chi tiết về món nợ và lề lối trả nợ đó. Mỗi khi các nhà tài trợ như ngân hàng hay các công ty muốn cho ai vay thì họ lấy các tin tức về tín dụng của người xin vay qua ba văn phòng trên để căn cứ vào đó mà quyết định chấp thuận hay từ chối. Trước khi nghĩ đến chuyện vay tiền mua nhà chúng ta trước nhất phải xét lại tình trạng tín dụng của mình bằng cách xin một bản báo cáo tín dụng (credit report) của mình cũng điểm tín chỉ FICO. FICO là một số điểm gồm ba con số dùng để đánh giá trị tín dụng của người xin vay. Nhiều khi hồ sơ tín dụng của quí vị có thể có nhiều sai sót hoặc có chứa các món nợ cũ quá lâu hay những nhầm lẫn không chính xác bất lợi. Những ai có ý định mua nhà thì nên kiểm soát báo cáo tín dụng của mình sáu tháng trước để có đủ thời giờ yêu cầu sửa chữa những điểm xấu do nhầm lẫn của các văn phòng tín dụng hay tìm cách dàn xếp những nợ xấu để được có điểm khá hơn thí dụ trả bớt nợ đi và trả dứt các món nợ quá hạn. Những người có thành tích tín dụng tốt thường được ưu đãi hưởng lãi suất thấp nhất và ít phí tổn lặt vặt, ngược lại với tín dụng không tốt thường bị lãi rất nặng vì chủ nợ lấy lý do đương đầu với nhiều rủi ro hơn.

Sơ hở thứ hai thường thấy là không để ý đến các chương trình chính phủ giúp người mua nhà lần đầu. Chương trình này ở các tiểu bang, quận hạt, hay thành phố nào cũng có với mục đích giúp đỡ cho những người lợi tức thấp và mới mua nhà lần đầu có được một mái nhà bằng cách cho vay với lãi suất thật thấp và qui định ít tiền đặt (down payment). Dĩ nhiên quyền lợi và điều kiện tại mỗi nơi khác nhau tùy theo ngân sách và chính sách của địa phương, trên đây chỉ là hướng dẫn tổng quát, quí vị nên hỏi các trung gian tài trợ địa ốc hoặc liên lạc với chính quyền địa phương về nhà cửa (housing) tại nơi cư trú hoặc vào các mạng lưới internet để liên lạc với các nguồn tài trợ có thể tìm được.

Lỗi lầm thứ ba thường thấy là không xin chấp thuận trước tiền vay.Khi giao tiếp với môi giới trung gian nhiều người mua nhà lần đầu thường nhầm lẫn tình trạng “đủ điều kiện” (pre-qualified) với tình trạng “đã được chấp thuận trước” (pre-approved). “Đủ điều kiện” chỉ là thủ tục phân loại thông thường cho những người hội đủ căn bản đòi hỏi theo đó họ tính ra số tiền tối đa có thể mượn được căn cứ vào lợi tức, nợ nần hiện hữu và khả năng tiền đặt. Ngược lại tình trạng “đã được chấp thuận trước” là kết quả một đơn xin vay đã được phê chuẩn qua cứu xét khắt khe theo đó nơi cho vay tiền đã phối kiểm thành tích tín dụng cùng lương bổng và công ăn việc làm đã khai và đồng ý cho vay số tiền yêu cầu, người vay coi như đã nắm sẵn tiền trong tay tha hồ mà đi tìm nhà tốt và lấy đó làm lợi khí để thương lượng. Trên thị trường địa ốc nóng hổi người bán và các tay môi giới trung gian thường sốt sắng nới giá hơn đối với những người mà họ biết đã có sẵn tiền trong tay thay vì phải thương thảo với người muốn mua nhưng chưa rõ có khả năng mượn tiền được không.

Lỗi lầm thứ tư thường thấy là vay quá sức trả. Nhiều người cố vay cho thật nhiều tính rằng với số lương hay lợi tức hiện hữu sẽ dư dả đủ trả nợ về sau. Tuy nhiên phần đông những người mới mua nhà lần đầu không có kinh nghiệm mấy về phí tổn để được làm chủ nhà. Không những họ phải trả tiền vay hàng tháng nhiều hơn tiền thuê chưa kể đến tiền thuế địa ốc cùng bảo hiểm nhà cửa cộng thêm vô số phí khoản khác vào việc sử dụng ngôi nhà như tiền điện nước, tiền bảo trì và sửa chữa nhiều hơn là ở thuê. Các chủ nợ dĩ nhiên sẵn lòng cho vay vì họ nắm dao đằng cán với cái nhà làm thế chân, họ biết chủ nhà sẵn sàng hy sinh từ bỏ hết mọi xa hoa để cố giữ nhà còn hơn để bị mất nhà. Càng vay nhiều bao nhiêu thì càng quá sức trả, đó chính là con đường đưa đến hậu quả bị xiết nhà vì chậm trả tiền hàng tháng. Thông thường trước khi vay tiền mua nhà nên ấn định sở phí nhà cửa kể cả bảo hiểm lẫn thuế vào khoảng 25% tổng số lợi tức so với tỷ số 33% mà ngân hàng cho vay tối đa.

Lỗi lầm thứ năm thường thấy là không đi hỏi quanh để so sánh lãi suất và điều kiện vay. Ở đâu cũng có những chủ vay rất tốt với lãi suất thấp và những nơi khác lấy lời cao hơn cùng đòi hỏi nhiều thứ tiền tạp phí nhất là với những người mua không có thành tích tín dụng hoặc không hoàn hảo. Có nhiều người mua nhà có tín dụng rất tốt nhưng lại chịu lãi suất cao dành cho những người không đủ tiêu chuẩn vay thông thường. Dĩ nhiên những người có tín dụng tốt bao giờ cũng được ưu đãi với lãi suất thật hạ kèm theo nhiều điều kiện dễ dãi trong khi những người tín dụng bị khiếm khuyết hay ít tiền đặt thường bị cả chủ vay lẫn môi giới trung gian “làm thịt” không tiếc tay. Nếu người đi vay không biết rõ ưu thế tín dụng của mình nhiều khi phải trả từng bạc ngàn vào những khoản tạp phí như vậy tốt hơn hết nên đi dò ướm nhiều nơi cũng tương tự như đi sắm đồ hạ giá, hễ thấy nơi nào giá cả nhẹ nhàng nhất thì mới dính vào. Đôi khi những người có tín dụng không thật hoàn hảo nhưng vẫn có thể vay được với lãi suất hạ hơn thông thường thí dụ vay qua chương trình của chính phủ như Sở Gia Cư Liên Bang (Federal Housing Administration viết tắt là FHA) chắc chắn rẻ hơn vay của tư nhân.

Lỗi lầm thứ sáu thường gặp là bị trả quá nhiều tạp phí (junk fee). Cả chủ nợ lẫn môi giới trung gian thường nâng lợi lộc bằng cách thêm thắt nhiều khoản chi phí tạp nhạp, có thứ hợp pháp song cũng có thứ thổi phồng hay hoàn toàn bịa đặt. Thông thường là tiền soạn thảo hồ sơ (document fee), tiền đệ nạp hồ sơ (processing fee) hết của nhân viên nơi cho vay lại đến môi giới trung gian là bổn phận họ phải làm như điền sẵn mấy cái mẫu. Thông thường họ liệt kê tạp phí trong một tờ giấy dài khoảng gần trăm món có mỹ danh là Bản Ước Lượng Thật Thà (Good Faith Estimate viết tắt là GFE) là bản ước lượng tiền đóng hồ sơ ký kết (closing cost) có khi lên đến 7% giá mua nhà. Trước khi muốn mua nhà nên thử gặp vài môi giới hay cơ sở vay tiền khác nhau, yêu cầu họ ước lượng sớm trước khi làm đơn vay tiền rồi thương lượng từng khoản, chọn nơi nào ít tạp phí nhất thì mới xin vay. Nếu họ không chịu bớt thử đi tìm nơi khác xem có rẻ hơn không chứ đừng đợi tới khi sắp đặt bút ký thì đã quá muộn.

Lỗi lầm thứ bảy là không tính trước tiền đóng hồ sơ ký kết (closing cost). Khi nhận được tiền vay và ký kết nhận nhà tại hãng đăng ký trước bạ (title company) gọi là ngày đóng hồ sơ là lúc người mua phải viết chi phiếu thanh toán rất nhiều thứ tiền dựa theo bản ước lượng GFE. Tiền đóng hồ sơ không tính trong giá mua nhà nhiều khi lên đến một con số làm tối tăm mặt mũi. Người mua nên khôn ngoan hoạch định trước số tiền này bằng cách đòi bản ước lượng ngay khi mới có ý mua nhà đừng đợi đến phút chót mới ngã ngửa ra mất nhiều tiền quá ước tính. Người mua cần chuẩn bị sẵn tiền trong trương mục chi phiếu để thanh toán ngay trong buổi đóng hồ sơ ký kết đừng để thiếu hụt vì những biến cố khẩn cấp vào phút chót.

Chót hết là lỗi để cạn sạch tiền sau khi lấy nhà. Nhiều người sau khi đóng hồ sơ nhận nhà thì sạch túi không có đủ tiền phòng hờ những món chi không dự đoán trước, thậm chí nhiều khi không đủ đóng tiền nhà ngay tháng đầu, vì thế nhiều khi nơi vay bắt phải nộp trước một khoản tiền dự trữ (reserves) ba tháng tiền nhà sau khi đóng hồ sơ. Tuy đóng trước phải ra nhiều tiền hơn nhưng cũng có điểm lợi là giúp tân chủ nhân nhà mới bớt bị căng thẳng đầu óc trong thời gian đầu mới làm chủ.

Tuần tới chúng tôi tiếp tục mục tìm hiểu luật tài sản Hoa Kỳ với thủ tục thuê mướn bất động sản với quyền của chủ lẫn quyền người thuê. Cũng như thường lệ, người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.

Nếu cần tham khảo riêng xin liên lạc với LyLy Nguyễn, Esq. tại văn phòng chính ở địa chỉ 10221 Slater Avenue, Suite 216, Fountain Valley, CA 92708, Điện thoại: (714) 531-7080, website:lylylaw.com.