ORANGE COUNTY, California (NV) – Ngày càng nhiều người mua nhà lần đầu tại Texas chậm trả khoản vay mua nhà, trong đó phí bảo hiểm nhà tăng mạnh được xem là nguyên nhân chính, theo Houston Chronicle, ngày 16 Tháng Bảy.

Khoảng 6% số khoản vay được Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) bảo hiểm tại Texas rơi vào tình trạng quá hạn nghiêm trọng trong Tháng Tư, nghĩa là người vay chậm thanh toán ít nhất 90 ngày. Tỉ lệ này tăng mạnh so với mức 3.7% một năm trước.

FHA không trực tiếp cho người mua nhà vay tiền. Cơ quan này thuộc Bộ Phát Triển Gia Cư và Đô Thị Mỹ (HUD), đứng ra bảo hiểm các khoản vay do những tổ chức tài chính tư nhân được chấp thuận cấp cho người mua nhà.

Các khoản vay FHA cho phép trả trước với tỉ lệ thấp và có điều kiện tín dụng dễ hơn nhiều khoản vay thông thường. Trong năm tài chính 2025, hơn 83% số khoản vay FHA dùng để mua nhà thuộc về người mua nhà lần đầu.

Nhóm người vay này thường có ít tiền tiết kiệm và điểm tín dụng thấp hơn, vì vậy dễ bị ảnh hưởng khi tiền bảo hiểm, thuế địa ốc hoặc các chi phí hàng tháng khác tăng đột ngột.

Ông Scott Norman, tổng giám đốc Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp Texas (TMBA), gọi mức gia tăng các khoản vay quá hạn là đáng lo ngại. Trong một buổi điều trần trước cơ quan lập pháp tiểu bang hồi Tháng Sáu, ông cho rằng Texas đang trở thành tâm điểm của tình trạng nhà ở ngày càng khó mua trong toàn quốc.

Phí bảo hiểm tăng gây áp lực

Bà Erin Dee, giám đốc vận hành công ty cho vay Interlinc Mortgage Services tại Houston, và ông Norman đều cho rằng phí bảo hiểm nhà tăng là nguyên nhân chính khiến nhiều người vay FHA không còn thanh toán đúng hạn.

Theo Sở Bảo Hiểm Texas (TDI), phí bảo hiểm nhà trung bình tại Texas tăng từ $1,987 một năm vào năm 2020 lên mức sơ bộ $3,506 trong năm 2025, tương đương mức tăng khoảng 76%. Houston Chronicle làm tròn mức gia tăng này thành 80%. Tại một số khu vực, phí bảo hiểm còn tăng gấp đôi chỉ trong một năm.

Phí bảo hiểm thường được cộng vào khoản thanh toán hàng tháng thông qua tài khoản ký quỹ. Công ty cho vay thu tiền của chủ nhà mỗi tháng, sau đó dùng số tiền này để trả thuế địa ốc và bảo hiểm khi đến hạn.

Ngân hàng thường căn cứ vào phí bảo hiểm của năm trước để ước tính số tiền cần thu. Khi phí tăng đột ngột, số tiền có sẵn trong tài khoản ký quỹ có thể không đủ. Công ty cho vay sẽ tạm ứng phần thiếu hụt để bảo hiểm không bị gián đoạn.

Đến lần điều chỉnh kế tiếp, chủ nhà phải trả mức phí mới cao hơn, đồng thời hoàn lại số tiền ngân hàng đã ứng trước. Bà Dee mô tả tình trạng này như hai đợt tăng chi phí xảy ra cùng lúc.

Chẳng hạn, nếu phí bảo hiểm tăng thêm $2,400 một năm, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng khoảng $200 để đáp ứng mức phí mới. Nếu ngân hàng đã ứng trước $2,400 cho năm vừa qua và yêu cầu hoàn trả trong 12 tháng, người vay có thể phải trả thêm khoảng $200 nữa mỗi tháng trong thời gian đó.

Khoản vay mua nhà vẫn có lãi suất cố định, nhưng tổng số tiền phải trả hàng tháng không cố định vì thuế địa ốc và phí bảo hiểm có thể thay đổi.

Người có điểm tín dụng thấp phải trả nhiều hơn

Áp lực còn nặng hơn đối với những chủ nhà có điểm tín dụng thấp, vốn chiếm tỉ lệ đáng kể trong nhóm sử dụng khoản vay FHA.

Các công ty bảo hiểm tại Texas được phép dùng điểm tín dụng cùng nhiều yếu tố khác để xác định phí bảo hiểm. Sở Bảo Hiểm Texas xác nhận người có điểm tín dụng tốt thường được tính phí thấp hơn, dù công ty bảo hiểm không được từ chối khách hàng chỉ dựa trên điểm tín dụng.

Một nghiên cứu của Liên Đoàn Người Tiêu Dùng Mỹ và Viện Khí Hậu và Cộng Đồng cho thấy người có điểm tín dụng thấp phải trả phí bảo hiểm nhà trung bình gần gấp đôi người có điểm cao, dù hai người sở hữu những căn nhà tương tự.

Tại Texas, người có điểm tín dụng thấp phải trả nhiều hơn gần $3,000 mỗi năm so với người có điểm tín dụng cao. Nghiên cứu còn cho thấy một chủ nhà có tín dụng tốt tại khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai đôi khi vẫn trả phí thấp hơn người có điểm tín dụng kém dù đang sống tại nơi ít rủi ro hơn.

Quy định FHA có thể cho phép người vay có điểm FICO từ 500 đến 579 được xét vay nếu trả trước ít nhất 10%. Người có điểm từ 580 trở lên có thể đủ điều kiện trả trước chỉ 3.5%, dù từng tổ chức cho vay vẫn có quyền đặt tiêu chuẩn cao hơn.

Ông Judson Robinson, tổng giám đốc tổ chức bất vụ lợi Houston Area Urban League, cho biết nhiều người mua nhà lần đầu chưa hiểu đầy đủ rằng tổng khoản thanh toán hàng tháng vẫn có thể thay đổi dù họ vay với lãi suất cố định.

Theo ông, tổ chức này ghi nhận số cuộc gọi từ những người đang gặp khó khăn về nhà ở tăng 20% trong vòng một năm.

Người mua gần đây dễ gặp rủi ro hơn

Tỉ lệ chậm trả tăng chưa dẫn đến một làn sóng xiết nhà tại Texas. Tuy nhiên, số hồ sơ xiết nhà đang gia tăng tại tiểu bang này và phần lớn các tiểu bang khác.

Bà Dee đặc biệt lo ngại cho những người mua nhà trong năm 2022 và 2023. Nhiều người mua đúng lúc giá nhà và lãi suất đều ở mức cao, nhưng chưa sở hữu căn nhà đủ lâu để tích lũy nhiều vốn chủ sở hữu.

Vốn chủ sở hữu là phần giá trị căn nhà thực sự thuộc về chủ nhà sau khi trừ số tiền còn nợ ngân hàng. Người có nhiều vốn chủ sở hữu có thể bán nhà, trả hết khoản vay và còn lại một phần tiền để chuyển đi nơi khác.

Ngược lại, người mới mua nhà có thể không thu đủ tiền để trả hết khoản vay sau khi trừ hoa hồng môi giới và chi phí bán nhà, đặc biệt tại những khu vực giá nhà đã ổn định hoặc giảm so với thời kỳ cao điểm của đại dịch.

Theo bà Dee, những người này khó bán nhà để chuyển đi nơi khác vì chưa tích lũy được nhiều vốn chủ sở hữu.

Tình trạng chậm trả tập trung rõ rệt ở các khoản vay FHA. Trong khi khoảng 6% khoản vay FHA tại Texas bị quá hạn ít nhất 90 ngày, tỉ lệ tương ứng đối với các khoản vay mua nhà thông thường vẫn dưới 1% và gần như không thay đổi.

Sự khác biệt cho thấy phí bảo hiểm tăng đang tác động mạnh nhất đến những người mua nhà có ít tiền tiết kiệm và khả năng tài chính hạn chế. Với nhóm này, chỉ một khoản tăng thêm vài trăm đô la mỗi tháng cũng có thể khiến ngân sách gia đình mất cân đối và đẩy khoản vay vào tình trạng quá hạn. (Ng.Tr) [t.c.]

ORANGE COUNTY, California (NV) – Dòng người nhập cư không giấy tờ tăng mạnh từ năm 2021 đến năm 2024 đã làm nhu cầu nhà ở gia tăng, qua đó góp phần đẩy giá nhà và tiền thuê lên cao tại nhiều khu vực đô thị của Mỹ, theo FOX Business, ngày 5 Tháng Bảy.

Kết luận này dựa trên một nghiên cứu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang tại Dallas (Dallas Fed), do hai kinh tế gia Daniel J. Wilson và Xiaoqing Zhou thực hiện. Nhóm nghiên cứu kết hợp hồ sơ tòa án di trú với dữ liệu hành chính của chính phủ để ước tính quy mô dòng người nhập cư không giấy tờ tại từng khu vực, sau đó đối chiếu với những thay đổi về việc làm, tiền lương, giá nhà và tiền thuê.

Tuy nhiên, đây mới là tài liệu nghiên cứu sơ bộ được công bố để giới chuyên môn nhận xét. Các kết luận thuộc về nhóm tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm chính thức của Dallas Fed hoặc Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed).

Việc làm tăng, tiền lương ít thay đổi

Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ Tháng Ba, 2021, đến Tháng Ba, 2024, khi số người nhập cư không giấy tờ tăng nhanh tại Mỹ.

Kết quả cho thấy khi dòng lao động nhập cư không giấy tờ tương đương 1% tổng số việc làm ban đầu của một địa phương, tổng số việc làm tại đó tăng khoảng 0.96%. Điều này cho thấy phần lớn số lao động mới đã được thị trường tiếp nhận.

Nhóm nghiên cứu không tìm thấy bằng chứng đủ mạnh để kết luận làn sóng nhập cư làm giảm mức lương bình quân. Ước tính cho thấy tiền lương có thể giảm nhẹ, nhưng mức thay đổi không đủ rõ để xác định bằng thống kê.

Tác động có thể khác nhau giữa từng ngành nghề và nhóm lao động. Người nhập cư không giấy tờ thường tập trung trong lĩnh vực việc làm như xây dựng, nhà hàng, khách sạn, nông nghiệp, chế biến thực phẩm và những công việc cần nhiều sức lao động.

Giá nhà và tiền thuê chịu tác động rõ hơn

Ảnh hưởng đối với thị trường nhà ở rõ rệt hơn. Khi dòng lao động nhập cư không giấy tờ tương đương 1% số việc làm ban đầu của một địa phương, giá nhà tăng khoảng 2.2% và tiền thuê tăng khoảng 1.4%.

Tiền thuê nhà biệt lập tăng khoảng 1.2%, trong khi tiền thuê tại các khu nhà nhiều căn tăng khoảng 1.5%.

Nhóm nghiên cứu không tìm thấy bằng chứng cho thấy hoạt động xây dựng nhà mới tăng đủ để đáp ứng nhu cầu bổ sung trong cùng thời gian. Dòng người nhập cư vì vậy làm số người cần chỗ ở tăng nhanh, trong khi nguồn cung nhà ở gần như không thay đổi trong ngắn hạn.

Khi dân số tăng nhưng số nhà không tăng tương ứng, nhiều người phải cạnh tranh trong cùng một nguồn cung hạn chế. Áp lực này có thể làm cả giá mua nhà lẫn tiền thuê tăng, nhất là tại những địa phương có ít đất xây dựng, thủ tục cấp phép kéo dài hoặc quy định phân khu nghiêm ngặt.

Ngược lại, những khu vực có khả năng xây thêm nhà nhanh hơn có thể tiếp nhận dân số mới mà không khiến chi phí nhà ở tăng quá mạnh.

Nhập cư không giấy tờ có thể góp gần 30% vào mức tăng giá nhà

Tại khu vực đô thị ở vị trí trung vị (median) trong nghiên cứu, dòng lao động nhập cư không giấy tờ tăng tương đương khoảng 1.3% số việc làm ban đầu. Nhóm tác giả ước tính yếu tố này làm giá nhà tăng khoảng 2.9% và tiền thuê tăng khoảng 1.9% trong ba năm.

Tác động lớn hơn khi tính bình quân theo quy mô của từng thị trường. Tại các khu vực này, dòng lao động nhập cư tương đương khoảng 3.1% số việc làm ban đầu, góp phần làm giá nhà tăng khoảng 6.6% và tiền thuê tăng 4.3%.

Trong cùng giai đoạn, giá nhà tại những khu vực được nghiên cứu tăng bình quân 22.4%, còn tiền thuê tăng 22.6%. Từ đó, các tác giả ước tính dòng lao động nhập cư không giấy tờ có thể giải thích vì sao gần 30% mức tăng giá nhà và khoảng 20% mức tăng tiền thuê.

Các tỉ lệ này là kết quả bình quân, không có nghĩa nhập cư gây ra 30% mức tăng giá nhà tại mọi thành phố. Ảnh hưởng thực tế tùy thuộc số người chuyển đến, tình trạng thiếu nhà và khả năng xây dựng của từng địa phương.

Nhập cư cũng không phải nguyên nhân duy nhất khiến chi phí nhà ở tăng. Thị trường trong giai đoạn này còn chịu tác động của nguồn cung thấp, chi phí vật liệu và lao động tăng, quy định phát triển nhà ở, lãi suất, làm việc từ xa và sự dịch chuyển dân cư sau đại dịch.

Con số 7 triệu người cần được hiểu đúng

Nghiên cứu dẫn ước tính của Văn Phòng Ngân Sách Quốc Hội (CBO), theo đó dòng nhập cư ròng thuộc nhóm “người nước ngoài khác” làm dân số Mỹ tăng khoảng 7 triệu người từ năm 2021 đến năm 2024.

CBO ước tính nhóm này tăng ròng 830,000 người trong năm 2021, 2 triệu người năm 2022, 2.4 triệu người năm 2023 và 1.8 triệu người năm 2024.

Tuy nhiên, nhóm “người nước ngoài khác” rộng hơn khái niệm người vượt biên hoặc hoàn toàn không có giấy tờ. Nhóm này gồm người vào Mỹ trái phép nhưng chưa có tình trạng thường trú hợp pháp, người được tạm cho nhập cảnh theo diện nhân đạo, người đang chờ quyết định của tòa di trú và những người nhập cảnh hợp pháp nhưng ở lại sau khi giấy phép hết hạn.

Vì vậy, con số 7 triệu người không nên được hiểu là số người vượt biên đã được xác nhận là chính xác. Đây chỉ là ước tính ròng của một nhóm di trú gồm nhiều tình trạng pháp lý khác nhau.

Nhóm nghiên cứu cũng phải đưa ra một số giả định để xác định nơi cư trú của những người không có địa chỉ đầy đủ trong hồ sơ. Hạn chế này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của những con số ước tính tại từng địa phương.

Dòng nhập cư giảm từ giữa năm 2024

Nghiên cứu mô tả thời gian từ đầu năm 2021 đến đầu năm 2024 là giai đoạn nhập cư không giấy tờ gia tăng với quy mô chưa từng có. Dòng người đến đạt đỉnh vào đầu năm 2024 rồi giảm nhanh từ giữa năm đó.

Theo dữ liệu của nhóm tác giả, nhập cư ròng trong nhóm này chuyển sang mức âm vào Tháng Hai, 2025, nghĩa là số người rời khỏi nhóm nhiều hơn số người mới gia nhập.

Dòng nhập cư giảm có thể khiến nhu cầu nhà ở tăng chậm hơn tại một số địa phương. Tuy nhiên, giá nhà và tiền thuê chưa chắc giảm ngay vì nguồn cung vẫn thiếu, chi phí xây dựng cao và nhiều khu vực cần nhiều năm mới bổ sung đủ số nhà cần thiết.

Tác động phụ thuộc vào khả năng xây thêm nhà

Kết quả nghiên cứu cho thấy nhập cư có thể thúc đẩy việc làm, nhưng đồng thời gây thêm áp lực lên thị trường nhà ở khi nguồn cung không theo kịp.

Người nhập cư cũng chiếm tỉ lệ đáng kể trong ngành xây dựng. Họ vừa làm tăng nhu cầu nhà ở, vừa có thể bổ sung lực lượng lao động cần thiết để xây thêm nhà. Tuy nhiên, trong giai đoạn được nghiên cứu, nhu cầu tăng nhanh hơn khả năng bổ sung nguồn cung.

Ảnh hưởng cuối cùng đối với giá nhà và tiền thuê vì vậy phụ thuộc nhiều vào chính sách phát triển nhà ở của từng địa phương. Nơi có thủ tục cấp phép nhanh, quy định phân khu linh hoạt và đủ lao động xây dựng thì có thể đáp ứng tốt hơn khi dân số tăng.

Ngược lại, tại những nơi vốn đã thiếu nhà, bất cứ đợt gia tăng dân số lớn nào cũng có thể đẩy chi phí nhà ở lên cao hơn.

Nghiên cứu của Dallas Fed không xem nhập cư là nguyên nhân duy nhất gây ra tình trạng nhà ở đắt đỏ. Kết quả chỉ ra rằng trong một thị trường đã thiếu nguồn cung, dòng dân cư tăng nhanh trở thành một yếu tố đáng kể góp phần làm giá nhà và tiền thuê nhà tăng cao. (Ng.Tr) [t.c.]