Giá nhà đang sụt giảm khiến nhiều người muốn mua nhà đứng ngoài lề, vì sợ giá nhà sẽ còn giảm nữa. Nếu mọi chuyện tiến triển tốt đẹp, lãi suất thấp kỷ lục và tiền thuê đang tăng có thể chẳng bao lâu nữa sẽ khiến một vài người trong số họ phải xét lại việc mua nhà.

Tiếc thay, đó là một chữ “nếu” to tướng, theo ông Paul Diggle, một kinh tế gia về địa ốc tại Capital Economics.

Phần lớn quyết định mua một căn nhà vẫn tùy thuộc vào tình hình hình tài chánh cá nhân và những ưu tiên của bạn, công việc làm hay đời sống gia đình của bạn, hoặc mức an ninh tài chánh của bạn.

Nhưng nếu bạn chỉ so sánh phí tổn của việc làm chủ và việc thuê nhà, mua một căn nhà có thể chẳng bao lâu nữa sẽ là một lựa chọn tốt hơn, theo ông Diggle.

Cho tới gần đây, việc sở hữu nhà không có lợi so với việc đi thuê, theo sự phân tích của ông. Nhưng cán cân đã thăng bằng vì giá nhà sụt giảm tới 33%, lãi suất vay tiền mua nhà lao xuống và tiền thuê nhà tăng 15% kể từ khi thị trường nhà đất suy sụp. Hiện nay, tiền thanh toán hàng tháng ở giữa về nợ mua nhà (median monthly mortgage payment) giảm còn khoảng $700, ngang với chi phiếu trả tiền thuê hàng tháng ở giữa (median monthly rent). Nếu lãi suất thế chấp tiếp tục giảm và tiền thuê tiếp tục tăng, phương trình sẽ nghiêng thêm về phía làm chủ căn nhà.

Nhưng sự phân tích đó không bao gồm phí tổn tổng cộng của việc làm chủ so với việc thuê mướn. Một sự tính toán đầy đủ phải bao gồm các phí tổn đóng hồ sơ, sự bảo trì, bảo hiểm và thuế bất động sản, tiết kiệm về thuế nhờ những khấu trừ về thế chấp, lời hoặc lỗ từ home equity (phần giá trị căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ số tiền vay mua nhà còn nợ), trong số các yếu tố khác. Người thuê nhà phải suy nghĩ về các lệ phí của người môi giới và những vụ tăng tiền thuê trong tương lai. Cả hai đều phải có những dự đoán về các chiều hướng liên quan đến giá nhà và tiền thuê nhà trong tương lai.

Khi bạn đưa các yếu tố đó vào bảng chiết tính – điều mà ông Diggle đã thực hiện với một “máy tính” tự chế – một người dự tính giữ nguyên tình trạng trong bảy năm sẽ được lợi khoảng $9,000 nếu họ mua một căn nhà với giá ở giữa thay vì thuê một căn nhà với giá ở giữa. Sự tính toán của ông Diggle giả định rằng tiền thuê tiếp tục tăng khoảng 3% một năm và rằng giá nhà không thay đổi trong năm 2012 và 2013 và khởi sự tăng vào năm 2014 với tỉ lệ khoảng 3% một năm.

Nếu giá nhà giảm thêm nữa, mọi chuyện bị đảo lộn, ông Diggle nói. Trong trường hợp đó, thuê nhà cuối cùng sẽ có lợi hơn.

“Vào lúc này, diễn tiến hạ giá thay vì tăng giá rất có thể sẽ trở thành sự thật,” ông nói.

Dù cho chiếc máy tính của ông Diggle cho thấy việc sở hữu nhà tỏ ra có lợi, ông không trông đợi điều đó sẽ khiến người ta đổ xô đi mua. Phần lớn những người mua nhà lần đầu hoặc các gia đình bị xiết mất nhà không có 20% tiền đặt cọc mà nhiều ngân hàng cho vay đang đòi hỏi. Họ cũng có thể gặp khó khăn trong việc vay tiền mua nhà nếu không có điểm tín dụng từ 700 trở lên – một ngưỡng cao hơn so với điểm 650 từng là tiêu chuẩn cho hai thập niên vừa qua.

“Một thành phần lớn trong dân số đã bị loại khỏi nhóm người có tiềm năng mua nhà,” ông nói. “Vì nhiều người Mỹ giản dị không có điều kiện để lựa chọn giữa việc làm chủ và việc thuê mướn một căn nhà, sự kiện thời gian này có vẻ thuận lợi để mua sẽ chỉ tạo một ảnh hưởng tối thiểu lên những vụ mua bán thực sự. Vì vậy, có lẽ chúng ta sẽ chỉ chứng kiến một sự hồi phục khiêm tốn của thị trường nhà đất trong thời gian vài năm tới đây.” (n.n.)

Ðó là một công cụ mà những người buôn bán nhà sử dụng trên toàn quốc. Những người lão luyện biết sức mạnh của nó. Các nhân viên địa ốc thúc đẩy sự quan trọng của nó. Ðiều không có gì là bí mật này của ngành địa ốc là gì vậy? – Một căn bếp có thể giúp bán được một căn nhà.

Một căn bếp là trái tim của một căn nhà. Ðiều này đúng trên khắp thế giới. Câu tục ngữ cổ “dạ dày là con đường dẫn tới trái tim” chứa nhiều sự thật. Những căn bếp là nơi chúng ta bỏ ra nhiều thì giờ và phần lớn thời gian đó là với gia đình của chúng ta. Ðó là căn phòng mà chúng ta nuôi dưỡng thể chất và tâm hồn của chúng ta.

Nhà bếp là một phần không thể thiếu cho việc giải trí và trong thời đại của những sơ đồ nhà không có vách tường ngăn cách ngày nay, chúng là một phần được chú trọng trong số nhiều căn phòng gia đình. Cũng vì vậy mà căn bếp đóng một vai trò quan trọng trong tiến trình mua và bán nhà.

Căn phòng này là phần trưng bày của căn nhà. Bạn sẽ nhìn thấy nó mỗi ngày và khách khứa của bạn sẽ nhìn thấy nó trong hầu hết những cuộc viếng thăm. Ðiều này có nghĩa người mua muốn những căn nhà với các căn bếp tân tiến.

Tuy nhiên, nhà bếp có thể là một trong những căn phòng tốn kém nhất để tân trang. Những dự án này cũng có thể tốn công sức và thời gian nhiều nhất trong mọi dự án sửa sang nhà. Nó không phải chỉ là một lớp sơn mới.

Thay vào đó bạn sẽ thấy một lô những vấn đề phức tạp liên quan đến sàn, gạch, các tủ chén, và các mặt bàn. Ðiều này có nghĩa người mua có thể muốn một căn nhà với một căn bếp tân tiến nhưng họ không muốn tự mình đảm đương vấn đề này. Hầu hết những người mua đều muốn một căn bếp sẵn sàng sử dụng vào ngày họ dọn vào.

Những người mua nhà tìm kiếm gì trong những căn bếp tân tiến? Phần lớn điều này tùy thuộc vào mức giá mà căn nhà của bạn nằm trong đó.

Với tư cách một người bán, điều chính yếu mà bạn cần phải nhớ là đừng ấn định giá cả đắt hơn giá thị trường. Nếu những căn nhà trong khu dân cư của bạn đang bán với giá $100,000 với những căn bếp ngăn nắp nhưng không xa hoa, khi đó bây giờ không phải là lúc để cải tiến thành granite (đá hoa cương), travertine (một loại đá vôi) và cẩm thạch tốn kém $40,000 trở lên. Bạn giản dị sẽ không tìm được một người mua.

Mở rộng tầm cạnh tranh. Hãy lợi dụng những dịp mở cửa nhà trong vùng của bạn hoặc những danh sách liệt kê nhà bán để tìm hiểu những căn bếp giống như vậy của những căn nhà cạnh tranh.

Những căn nhà trong vùng có các tủ chén đĩa bằng gỗ nguyên và các mặt bàn bếp bằng đá hoa cương với màu sắc theo thời trang ngày nay hay không? Bạn nên xem xét việc thực hiện giống như vậy. Chúng có bao gồm các dụng cụ mới bằng thép không rỉ (stainless steel) và những thứ phụ trội như máy rửa chén, tủ lạnh chứa rượu vang, và máy ép rác hay không?

Có phải bạn đang ở trong một khu dân cư sang trọng hay không? Ðã đến lúc nghĩ tới chuyện xài sang. Căn nhà cũ của bạn có thể có một căn bếp hoạt động tốt, nhưng một người mua sẽ nhìn sơ các mặt bàn bếp bằng formica của bạn và các dụng cụ nhà bếp màu trắng và lo lắng về số tiền và thời gian cần thiết để tân trang. Nếu bạn không muốn tốn thì giờ của bạn để thực hiện những cải tiến, bạn sẽ phải đưa ra những nhượng bộ về giá cả.

Tuy nhiên, đừng làm quá mức. Ðôi khi việc cải tiến nhà bếp có thể chỉ có nghĩa thực hiện một vài thay đổi nhỏ. Hãy thay đổi màu sơn sang một màu ấm, trung tính. Dẹp bỏ bất cứ sự bừa bộn nào. Cập nhật các dụng cụ, sơn lại các tủ chén, thay các tay nắm, hoặc thay một mặt bàn trông có vẻ thuộc loại đắt tiền với phí tổn chỉ bằng một phần (đá hoa cương giả hoặc thuộc loại rẻ tiền hơn). Bạn còn có thể tiết kiệm được nhiều tiền bằng cách tự mình làm công việc đó.

Ðiều căn bản là một căn bếp có thể giúp bán được một căn nhà. Hãy thực hiện một chút nghiên cứu và tìm hiểu những gì mà căn bếp của bạn cần để cạnh tranh với những căn nhà bán trong vùng. (nn)

Ngô Ðồng 

Trong một quyết định sẽ chỉ được công bố vào khoảng Tháng Tư tới đây, Tổng Cục Gia Cư (FHA) dự tính một số thay đổi có thể giúp cho người chủ nhà cơ hội dễ bán nhà hơn.

Phần lớn người mua nhà hiện đang vay tiền qua các công ty tài trợ hoặc ngân hàng được FHA bảo đảm. Một trong những lý do chính là các điều kiện của FHA không khắt khe như các điều kiện đối với những món nợ vay mua nhà được hai định chế tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac mua lại hay bảo đảm (thường được gọi là conventional loans) cho dù lệ phí của FHA nặng hơn.

Một trong những thay đổi đó liên quan đến sự nhượng bộ của chủ nhà đối với người mua nhà.

Hồi năm ngoái, FHA đã loan báo cơ quan trù tính cắt bớt tỉ lệ tiền mà người chủ nhà (người bán) chấp thuận trả bớt lại (concessions) một ít tiền cho người mua để người mua dùng thanh toán các phí tổn liên quan đến vụ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí vay nợ, gọi chung là phí tổn mua nhà. FHA muốn giảm tỉ lệ đó từ tối đa 6% (của giá mua căn nhà) chấp thuận từ trước tới giờ, xuống chỉ còn tối đa 3%.

Tiền trả bớt lại cho người mua được coi như giúp chủ nhà dễ bán nhà hơn. Trong nhiều trường hợp, người mua chỉ đủ tiền trả trước (downpayment) nên không còn đủ tiền để trả cho các phí tổn vay nợ. Nếu người bán đồng ý trích một phần từ trong giá bán căn nhà, giúp người mua thanh toán các phí tổn liên quan vụ mua bán, sẽ giải quyết được cái trở ngại chặn trên đường.

Lấy một thí dụ cho dễ hiểu.

Quý vị điều đình mua một căn nhà nhưng chủ nhà nhất quyết không bán với giá nào bên dưới $300,000. Nếu quý vị cố gắng lo nổi số tiền trả trước thì sẽ không còn tiền để thanh toán các chi phí vay nợ và lệ phí thủ tục chuyển nhượng bất động sản. Trong rất nhiều trường hợp, cộng đủ mọi thứ, những tốn phí đó trung bình từ 4% đến 5% tùy khu vực thị trường.

Theo những quy định của FHA từ trước đến nay, cơ quan bằng lòng để chủ nhà trả bớt lại cho người mua một số tiền để người mua chi phí giấy tờ, tối đa là 6% của giá căn nhà. Như thí dụ kể trên, số tiền có thể đến $18,000, thừa để thanh toán mọi thứ phí khoản.

Nhưng nếu như cái đề nghị rút xuống chỉ còn 3% được áp dụng, số tiền chỉ còn một nửa, tức $9,000. Số tiền này có thể không đủ cho người mua sử dụng. Vụ mua bán có thể bể.

Mức tiền trả bớt 3% đó nếu FHA áp dụng, sẽ giống như những quy định của Fannie Mae và Freddie Mac khi người ta vay tiền qua các chương trình “conventional loans.” Tuy nhiên, sau khi nghe rất nhiều lời kêu ca của nhiều giới từ các hiệp hội địa ốc, cơ quan tài trợ, đến các công ty xây cất nhà, FHA dự tính đưa ra một công thức mới, linh động hơn. Thông báo chính thức sẽ được đưa ra vào Tháng Tư tới đây khi bắt đầu vào thời gian bận rộn nhất của thị trường địa ốc hàng năm.

Một số tin tức được hé lộ cho thấy, thay vì cố định ở tỉ lệ 3% trong tất cả mọi trường hợp vay tiền qua FHA, chủ trương mới sẽ cho phép chủ nhà trả bớt tiền lại cho người mua nhiều hơn, có thể giữa khoảng 4% tới 5% đối với những số tiền người mua phải vay ít hơn. Trong khi đó, mức nhượng bộ của chủ nhà tối đa 3% sẽ được áp dụng ở những món vay nợ ở mức cao, nhưng cao tới đâu thì FHA sẽ công bố.

Số tiền mà người bán trả bớt lại cho người mua có thể tối đa là $6,000. Với những căn nhà giá rẻ và số tiền vay nợ ngân hàng nhỏ hơn, số tiền mà FHA chấp thuận cho người bán nhà trả bớt lại cho người mua, tính ra, có thể đến 6%.

Ðối với những món vay để mua nhà mới xây, FHA có thể có những quy định thêm để tránh lạm dụng. Từng có những phúc trình nói rằng công ty xây cất đã bơm giá bán nhà lên cao hơn rồi đưa ra các con số trả bớt lại cho người mua rất hấp dẫn. Thật ra, cả người mua và cơ quan cho vay đều bị thiệt hại trong những trường hợp như vậy, hậu quả của cái mánh của công ty xây cất.

Nói chung, bất cứ quy định nào mà FHA đưa ra những ngày sắp tới cũng sẽ tốt hơn là cứng ngắc trong quy định 3% người bán trả bớt lại. Nó sẽ tốt hơn cho cả người bán, người mua và cả giới hành nghề địa ốc, cơ quan tài trợ.